Đặc biệt nhiều ý kiến tại Hội nghị nhấn mạnh cần khẩn trương hoàn thiện khung khổ pháp lý để thị trường nói chung, trong đó có thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững…
Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, nhưng ai sai phạm thì phải xử lý
Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng ai sai phạm thì phải xử lý; bảo vệ, khuyến khích những người làm đúng, những người làm ăn chân chính, hiệu quả - đó là thông điệp của Thủ tướng Chính phủ tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững", diễn ra chiều 14.7 nhằm đánh giá thực trạng và nêu rõ những hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản; tổng hợp kinh nghiệm trong nước, quốc tế từ đó đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để đảm bảo thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh.
Phát biểu khai mạc Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ trong thời gian qua, tình hình chính trị và kinh tế thế giới có nhiều biến động phức tạp, bất ổn, khó lường, tác động tới nền kinh tế Việt Nam có độ mở rất lớn.
Đến thời điểm này, kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam trong năm 2022 đã đạt 371 tỷ USD và nếu không có gì thay đổi sẽ đạt khoảng 200% GDP vào cuối năm.
Trong bối cảnh đó, chúng ta vẫn giữ vững độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự xã hội, bảo đảm an ninh, an toàn, an dân, đẩy mạnh các hoạt động đối ngoại; đạt mức tăng trưởng tương đối cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới, kiểm soát lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn (xuất nhập khẩu, thu chi, lương thực, năng lượng và lao động).
Thủ tướng nêu rõ, đây là những nền tảng rất cơ bản để phát triển tất cả các ngành, lĩnh vực đúng hướng, bền vững, mặt khác tuyệt đối không được chủ quan, lơ là để xử lý các vấn đề đặt ra, vượt qua các khó khăn, thách thức.
Thủ tướng nhấn mạnh ưu tiên hiện nay là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, đạt mức tăng trưởng theo chỉ tiêu Quốc hội giao; trong đó, kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường.
Tăng cường kỷ luật, kỷ cương hướng đến phát triển thị trường minh bạch và bền vững
Về công tác quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính và các Bộ ngành triển khai nhiều giải pháp để chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp, định hướng thị trường hoạt động lành mạnh.
Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã có 05 công điện chỉ đạo về việc tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản; chủ trì Hội nghị "Phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả" trong tháng 4/2022, sau hội nghị, Chính phủ đã có Nghị quyết số 86/NQ-CP về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.
Về phía Bộ Tài chính, khi thị trường có dấu hiệu phát triển nóng đã triển khai đồng bộ các giải pháp như: Thường xuyên đánh giá việc triển khai các quy định về phát hành TPDN để báo cáo Chính phủ điều chỉnh khung pháp lý cho phù hợp tại cấp Luật và Nghị định.
Bên cạnh đó, công tác thanh tra, kiểm tra được tăng cường, trên cơ sở kết quả kiểm tra, Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán nhà nước đã có văn bản chấn chỉnh, ban hành nhiều quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp vi phạm và chuyển cơ quan điều tra đối với trường hợp vi phạm nghiêm trọng có tính chất hình sự.
Qua kiểm tra giám sát, Bộ Tài chính cũng đã có công văn cung cấp thông tin và đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước phối hợp với tăng cường giám sát hoạt động phát hành, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp bất động sản.
Bộ Tài chính cũng thường xuyên, chủ động cung cấp thông tin chính thống về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cảnh báo nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành thông qua việc ban hành 07 thông cáo báo chí, tham gia trả lời phỏng vấn và tọa đàm trên các chương trình truyền hình và các phương tiện truyền thông... định hướng điều hành và phát triển thị trường TPDN bất động sản an toàn, lành mạnh và hiệu quả
Việc xử lý vi phạm trên thị trường vốn, thị trường trái phiếu thời gian qua đã tăng cường kỷ luật, kỷ cương hướng đến phát triển thị trường minh bạch và bền vững.
Tại Hội nghị "Phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả", Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính và các Bộ, ngành liên quan triển khai các giải pháp hướng tới mục tiêu phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch để thực sự trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho doanh nghiệp. Sau hội nghị, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 86/NQ-CP để cụ thể hóa các mục tiêu, định hướng chỉ đạo điều hành trong phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cấu phần trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Hoàn thiện khung khổ pháp lý để thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả
Để vừa phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả, Bộ Tài chính đề xuất tập trung vào các nhóm giải pháp chính như sau:
Thứ nhất, đối với việc ổn định kinh tế vĩ mô: Bộ Tài chính sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ, ngành liên quan thực hiện chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác để giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, ổn định môi trường đầu tư, đảm bảo sự nhất quán, ổn định chính sách để nhà đầu tư yên tâm tham gia hoạt động, đầu tư trên thị trường.
Thứ hai, đối với việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Bộ Tài chính sẽ triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách, pháp luật theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ.
Trước mắt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ và sẽ tập trung hoàn thiện khung khổ pháp lý tại Nghị định số 153 nhằm quản lý hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả, vừa đảm bảo hạn chế và kiểm soát được các rủi ro, bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư.
Thứ ba, đối với hoạt động kiểm tra giám sát: Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, củng cố niềm tin nhà đầu tư. Sau kiểm tra sẽ có công bố công khai rộng rãi ra thị trường về các sai phạm để tăng tính răn đe.
Bộ Tài chính cũng sẽ tiếp tục thường xuyên cung cấp thông tin, cảnh báo, khuyến nghị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng về các rủi ro đối với nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường trái phiếu donah nghiệp riêng lẻ.
Khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản
Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, Bộ trưởng Bộ XD cũng nêu rõ, thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh nổi lên như:
Hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; về xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...
Nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh có trên địa bàn Thành phố có khoàng 126 dự án.
Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m2.
Các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.
Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.
Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.
Theo Lãnh đạo Bộ TNMT: Việc tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai; giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nên vẫn còn tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư còn có sự chênh lệch với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp.
Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiêu chính xác, tin cậy, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác xác định giá đất.
Khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất. Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.
Chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.
Việc quy định nội dung, áp dụng phương pháp định giá đất chưa thực sự cụ thể, chưa quy định nguyên tắc ưu tiên trong áp dụng phương pháp định giá đất. Chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
Còn lãnh đạo Bộ XD cho biết: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.
Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời..
Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế như một số vụ việc vừa qua.
Về giải pháp, Bộ trưởng Bộ XD nhấn mạnh, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp và nhiệm vụ cụ thể đối với từng Bộ ngành và các địa phương trong Báo cáo gửi tới Hội nghị. Có thể khái quát lại là:
Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường bất động sản.
Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…
Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản.
Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.
Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương;
Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.
Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.
Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.
