Ở nước ta, đóng góp của thị trường bất động sản (BĐS) trong GDP giai đoạn 2019-2021 chiếm tỷ lệ khoảng 14%. Nhưng điều không thể xem nhẹ là thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Qua nghiên cứu cho thấy, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường BĐS cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa. Như vậy, tầm quan trọng của thị trường BĐS đã quá rõ và giữ được sự ổn định của thị trường này luôn là vấn đề được xã hội và các cấp, ngành quản lý quan tâm.
Những bất cập của thị trường BĐS thời gian qua
Thời gian qua, nhất là từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản ở nước ta gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng ngàn dự án dở dang. Đến 6 tháng đầu năm 2023, tình trạng này vẫn không chuyển biến, chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế… Thực tế đã có hàng ngàn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ, về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng mắc về giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu…
Một ví dụ cụ thể: Trong 6 tháng năm 2023, với phân khúc nhà ở thương mại, cả nước mới hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); và được cấp phép mới 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022)… Thị trường BĐS thiếu sự ổn định, đã khiến cho các ngành phụ thuộc (như nành vật liệu xây dựng, vật tư máy móc, thiết bị, vận tải…) bị suy giảm, thậm chí có những đơn vị phải ngừng SXKD. Theo đó, số lượng lao động bị cắt giảm thời gian qua lên tới hàng trăm ngàn nhân sự ở nhiều vị trí, nhiều đơn vị trực thuộc hoạt động không hiệu quả…
Khó khăn cơ bản của thị trường BĐS là từ chính sách và dòng vốn. Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp BĐS vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề: lãi suất cao (hiện 11-12%/năm), pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường. Trong đó, vấn đề pháp lý vẫn vẫn là điều khiến doanh nghiệp BĐS đau đầu nhất; nếu vấn đề pháp lý được tháo gỡ là thị trường sẽ dần ổn định lại; bởi hiện nay nguồn tiền không thiếu, nhưng các vấn đề về khâu chuẩn bị đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn.
Một số giải pháp cần thực hiện
Trong lĩnh vực BĐS, khi thị trường bất ổn thì doanh nghiệp cũng là nạn nhân nên việc bảo vệ doanh nghiệp, bảo vệ nhà đầu tư là điều cần thiết để minh bạch hóa thị trường. Đặc biệt, đối với thị trường bất động sản, thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng cần phải đẩy nhanh quá trình sửa luật để tháo gỡ các nút thắt pháp lý, các “điểm nghẽn” của thị trường nhằm giúp thị trường ổn định và phát triển bền vững. Nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, thị trường bất động sản sẽ khởi động trở lại, qua đó tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển theo.
Về mặt cơ chế, theo các chuyên gia, thay vì quản lý lỏng lẻo hoặc siết chặt quá, cần có sự điều chỉnh hợp lý, phù hợp diễn biến thực tế để khơi thông nguồn vốn, tập trung phát triển thị trường lành mạnh và hiệu quả. Tương tự như vậy, cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cũng như thị trường BĐS phát triển, hình thành dòng vốn đổ vào thị trường này một cách đa dạng. Nhưng để khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, cần triển khai đồng bộ các giải pháp, từ đổi mới nhận thức, đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước. Việc kiểm soát tín dụng vào BĐS là một trong những biện pháp nhằm giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường BĐS về đúng giá trị thực, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực BĐS và lĩnh vực tài chính – tiền tệ. Về phía các ngân hàng, cần tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS.
Mặt khác, nên có cơ chế thông thoáng hơn, cần tránh (hoặc hạn chế) can thiệp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của những doanh nghiệp đang hoạt động ổn định nhưng có liên quan đến các chủ đầu tư đang bị điều tra, vì điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp đến mức có thể bị phá sản trong khi chưa có gì chắc chắn là họ đã vi phạm pháp luật.
Theo TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ. Để giải quyết được vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản cần sự quan tâm đồng hành của 3 chủ thể: quản lý nhà nước, quản trị doanh nghiệp, liên kết của các doanh nghiệp. Trong bất cứ hoàn cảnh nào, khi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị xử lý hình sự sẽ khiến cho hệ thống doanh nghiệp rơi vào khó khăn, ảnh hưởng đến nền kinh tế, do đó việc bảo vệ các doanh nghiệp là rất quan trọng, tất nhiên không có nghĩa là bảo vệ cả những cái sai khi thấy rõ doanh nghiệp vi phạm pháp luật. Trong bối cảnh hiện nay, nên có tổ công tác đặc biệt, ngắn hạn giúp trấn an doanh nghiệp, giúp họ tìm ra giải pháp, bảo vệ nhà đầu tư…
Đối với lĩnh vực BĐS, một chính sách mới được đưa ra cần thể hiện được tính kiên quyết nhằm phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng vẫn cần tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; chủ động phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Ở tầm vĩ mô, Chính phủ cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp BĐS, để đảm bảo không còn tình trạng chỗ thì thiếu, nơi thì thừa dự án. Nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên và tiếp tục thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, cùng các giải pháp trước mắt đang được triển khai, Chính phủ đã trình và đề nghị Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản; khẩn trương sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cho phù hợp với Luật Nhà ở.
Mới đây, Văn phòng Chính phủ ban hành Thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS. Trong đó, Thủ tướng Chính phủ đánh giá cao sự nỗ lực, sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng của các bộ, ban, ngành, chính quyền các địa phương thông qua việc triển khai thực hiện đồng bộ, hàng loạt các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp, biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành; nhất là các khó khăn, vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn, trái phiếu… sự đồng tình, đồng lòng của người dân, sự nỗ lực của các doanh nghiệp. Đồng thời yêu cầu các Bộ trưởng, Trưởng ngành và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiếp tục quyết liệt triển khai các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý và các giải pháp thúc đẩy thị trường vừa qua đã có hiệu quả nhất định, giúp cho tình hình tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước; giúp cho tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục giữ được sự ổn định, các cân đối lớn được bảo đảm, lạm phát được kiểm soát,… nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản đã từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường bất động sản đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực./.
ThS Nguyên Minh
