PLQL - Bài viết phân tích, đánh giá nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm chỉ ra những điểm mâu thuẫn, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ. Trên cơ sở đó, kiến giải một số giải pháp khắc phục những hạn chế, bất cập của lĩnh vực pháp luật này.
Ảnh minh họa
1. Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản
Nghiên cứu các quy định của pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản (BĐS) cho thấy, còn tồn tại một số nội dung chưa thống nhất, đồng bộ, cụ thể như sau:
Thứ nhất, sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở
Bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng được hình thành trên đất và gắn liền với đất thành một khối thống nhất không thể tách rời (gọi chung là tài sản trên đất). Việc chuyển nhượng tài sản trên đất bao giờ cũng đi kèm với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự không tương thích, thống nhất gây ra cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan thực thi pháp luật và giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, tiềm ẩn nguy cơ mâu thuẫn, bất đồng - mầm mống phát sinh tranh chấp. Hệ thống các văn bản về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS hiện nay chưa có sự tách bạch giữa các thời điểm: Thời điểm xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng về quyền sử dụng đất; thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản và thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Luật Đất đai năm 2013 không có quy định xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất (thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng về quyền sử dụng đất) mà chỉ có quy định về thời điểm xác lập quyền, biến động quyền sử dụng đất - thời điểm đăng ký xác lập quyền, biến động quyền sử dụng đất vào sổ địa chính của cơ quan đăng ký đất đai[1] dẫn đến việc hiểu đăng ký vừa là thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng, vừa là thời điểm xác lập quyền, biến động quyền sử dụng đất - thời điểm đối kháng với người thứ ba.
Khác với Luật Đất đai năm 2013, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 với ba thời điểm khác nhau: Thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng bắt buộc phải công chứng; thời điểm do các bên thỏa thuận; thời điểm các bên ký kết nếu các bên không có thỏa thuận[2]. Dẫu vậy, các văn bản này còn tồn tại một số điểm chưa cụ thể: (i) Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Như vậy, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối với các giao dịch về nhà ở mà Luật này quy định phải thực hiện công chứng, chứng thực (như mua bán, tặng cho nhà ở thương mại) thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Quy định này đã không đề cập đến quyền thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sau thời điểm công chứng, chứng thực; (ii) Khoản 2 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dẫn chiếu áp dụng Luật Đất đai đối với các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và yêu cầu các hợp đồng này phải tuân thủ quy định của pháp luật đất đai về đăng ký đất đai.
Sự thiếu đồng bộ, chưa đầy đủ về thủ tục và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất và thời điểm xác lập quyền sử dụng đất theo hợp đồng giữa các văn bản pháp luật nói trên gây khó khăn cho việc thực thi trên thực tế.
Thứ hai, chưa tương thích về quy định hình thức hợp đồng giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản[3]. Tuy nhiên, giữa các đạo luật này lại có sự khác nhau trong quy định dẫn đến sự lúng túng khi áp dụng pháp luật đối với trường hợp có nhiều đối tượng khác nhau trong một hợp đồng, cụ thể:
- Theo Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng về quyền sử dụng đất có hai loại: (i) Phải là văn bản và phải công chứng, chứng thực gồm hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (ii) Phải là văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên gồm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS (khoản 3 Điều 167). Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai[4].
- Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng ghi nhận hai loại hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực và hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Theo đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên gồm hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư (Điều 122). Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng kinh doanh BĐS bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên; còn các hợp đồng kinh doanh BĐS khác không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Thứ ba, về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai
Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a. Tài sản chưa hình thành; b. Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quan niệm: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (khoản 4 Điều 3). Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quan niệm tương tự như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quan niệm về tài sản hình thành trong tương lai mới chỉ dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản mà bỏ qua yếu tố về mặt pháp lý của tài sản đó là nhà ở, BĐS đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch. Vì vậy, các loại tài sản sau đây không được xác định là tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
+ Nhà ở xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ không được coi là tài sản hình thành trong tương lai vì đã hình thành. Do vậy, cần cân nhắc các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về tài sản hình thành trong tương lai đảm bảo thống nhất, đồng bộ với điểm b khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 để phát huy tối đa giá trị của tài sản.
+ Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Như vậy, với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mô tả đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất (nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc chủ đầu tư vẫn đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa tách sổ cho từng căn hộ, biệt thự liền kề). Quy định này tiềm ẩn rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi lẽ, nếu việc mua bán suôn sẻ, chủ đầu tư giữ chữ tín với khách hàng thì sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà liền kề, biệt thự. Nếu chủ đầu tư lợi dụng pháp luật thì có thể sau khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, họ lại thế chấp quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án cho ngân hàng để vay tiền. Lúc này, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà ở bị ảnh hưởng nghiêm trọng do quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền của chủ đầu tư.
Thứ tư, về khái niệm hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, quan niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Như vậy, nội hàm của hợp đồng về quyền sử dụng đất được mở rộng không chỉ bao gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê/cho thuê, thuê lại/cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn cả các hợp đồng cho phép chủ thể quyền sử dụng đất một mặt có thể chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác; mặt khác, vẫn cho phép chủ thể quyền sử dụng đất nắm giữ quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất gồm hợp đồng có đối tượng là quyền đối với quyền sử dụng đất, quyền hưởng dụng quyền sử dụng đất và quyền bề mặt.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ghi nhận sự tồn tại của bảy loại hợp đồng cụ thể về quyền sử dụng đất trên đây. Các nội dung về quyền đối với BĐS liền kề, quyền hưởng dụng hay quyền bề mặt không được quy định một cách rõ ràng và đầy đủ trong các văn bản pháp luật về đất đai. Trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, trong hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những quy phạm chứa đựng một số khía cạnh, nội dung của các vật quyền hạn chế như quyền đối với BĐS liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt. Dẫu vậy, những quy phạm này dường như chỉ hướng tới các quyền năng cho phép chủ thể quyền sử dụng đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất như sử dụng, hưởng lợi hoặc sở hữu tài sản được tạo lập do quyền khai thác, sử dụng đất. Nói cách khác, thừa nhận các quyền này dưới góc độ một khả năng thu lợi chứ chưa nhìn nhận các quyền này như đối tượng của hợp đồng.
Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật về hợp đồng về quyền sử dụng đất (trong đó có hợp đồng về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) cần hoàn thiện pháp luật về các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất; cụ thể hóa các quyền khác đối với tài sản (quyền đối với BĐS liền kề; quyền hưởng dụng, quyền bề mặt) trong các văn bản pháp luật có liên quan dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Thứ năm, pháp luật hiện hành về hợp đồng còn tồn tại mâu thuẫn ngay trong các quy định cùng điều chỉnh về một vấn đề
Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, nếu nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa hoàn thành thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không đủ điều kiện để các bên liên quan tiến hành giao kết hợp đồng bảo đảm.
2. Một số giải pháp nâng cao tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, hoàn thiện quy định về trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong việc chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Vấn đề này được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP). Theo đó, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư. Nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Tương tự, khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì phải nêu rõ lý do. Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đều quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng mua loại BĐS này (đây là chủ thể được coi là yếu thế hơn trong các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai so với chủ đầu tư, kinh doanh loại hình BĐS này). Dẫu vậy, điều này vô hình trung tạo ra tâm lý “tin tưởng” cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và dẫn đến sự chủ quan, thiếu kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Vì họ nghĩ rằng, vấn đề thẩm định dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được cơ quan nhà nước thực hiện kỹ nên có thể yên tâm thực hiện giao dịch mua, thuê mua loại nhà ở này. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, thì trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua. Trên thực tế, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư chịu trách nhiệm còn được xác định bởi nhiều yếu tố khác nhau nên rủi ro vẫn thuộc về khách hàng phải gánh chịu.
Thứ hai, rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ.
Như phần trên đã phân tích, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hình thành trên đất và gắn liền với đất thành một khối thống nhất không thể tách rời. Việc chuyển nhượng tài sản bao giờ cũng đi kèm với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các đạo luật có liên quan về vấn đề này lại quy định không thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Trong khi đó, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đồng quan điểm với Luật Nhà ở năm 2014. Sự không tương thích, thống nhất này gây ra cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan thực thi pháp luật và là rào cản cho việc triển khai thi hành pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Để khắc phục vướng mắc nêu trên, tác giả cho rằng, cần rà soát, sửa đổi các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 phải tương thích với quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Triết lý của đề xuất này là đất đai là điều kiện vật chất tiền đề để ra đời các tài sản trên đất và các tài sản này gắn liền với đất không thể tách rời. Vì vậy, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất phải thống nhất tương thích với quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về việc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đó có các loại nhà ở (không phân biệt đó là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư…), công trình xây dựng, vật kiến trúc khác nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ. Có như vậy, mới tạo thuận lợi cho việc triển khai thi hành đồng bộ các đạo luật này trên thực tế.
Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bảo đảm sự thống nhất, tương thích với khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, quan niệm về tài sản hình thành trong tương lai không chỉ dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản mà còn bao hàm cả yếu tố về mặt pháp lý của tài sản: Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và các BĐS khác đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và nhà ở, công trình xây dựng và các BĐS khác đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch.
Thứ năm, bổ sung quy định về khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng nội hàm của hợp đồng về quyền sử dụng đất được mở rộng không chỉ bao gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê/cho thuê, thuê lại/cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn cả các hợp đồng cho phép chủ thể quyền sử dụng đất một mặt có thể chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác; mặt khác, vẫn cho phép chủ thể quyền sử dụng đất nắm giữ quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất gồm hợp đồng có đối tượng là quyền đối với quyền sử dụng đất, quyền hưởng dụng quyền sử dụng đất và quyền bề mặt nhằm tương thích với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến
Đại học Luật Hà Nội
Tạ Văn Nhất
Công an tỉnh Lạng Sơn
[1]. Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
[2]. Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 2 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
[3]. Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 17, Điều 36, Điều 59, Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
[4]. Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
