1.Tổng quan về giao dịch QSDĐ qua nền tảng PropTech
Về giao dịch QSDĐ, tại Việt Nam, giao dịch QSDĐ là “hợp đồng hoặc hành vi pháp lý của người sử dụng đất và các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với quyền sử dụng đất”. Nhìn chung, giao dịch QSDĐ là một loại giao dịch tài sản, có tính chất tương đương, song với đối tượng điều chỉnh chính là QSDĐ. Kèm theo các giao dịch QSDĐ chính thức được pháp luật quy định thì thực tế còn phát sinh nhiều giao dịch khác đi kèm, gắn liền với các giao dịch về QSDĐ như: giao dịch về đặt cọc, uỷ quyền, bảo lãnh, thoả thuận nguyên tắc…
Về công nghệ PropTech (hay Real Estate Tech, Retech, Estech hoặc RealTech) là viết tắt của “công nghệ bất động sản”. Thuật ngữ này đề cập đến phần mềm, công cụ, nền tảng, ứng dụng, trang web và các giải pháp kỹ thuật số khác mà những người hành nghề BĐS sử dụng để nâng cao hiệu quả và tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động Bất động sản (“BĐS”), bao gồm mua, bán, cho thuê, quản lý, thẩm định, cấp vốn, tiếp thị, phát triển, thiết kế, xây dựng và đầu tư. PropTech là một tập hợp các ngành dọc, bao gồm Real Estate FinTech, Shared Economy and Smart Real Estate nhằm hỗ trợ thông tin, giao dịch hoặc thị trường, hoặc quản lý hoặc kiểm soát. Đầu tiên, PropTech 1.0 là khởi đầu của việc ứng dụng công nghệ vào hoạt động quản lý BĐS thông qua việc nghiên cứu và phân tích thị trường sử dụng PC có lưu lượng dữ liệu lớn. Sau đó, PropTech 2.0 đã tạo ra làn sóng bùng nổ mới ứng dụng điện toán đám mây, mã hóa tinh gọn hơn, thiết bị di động, cảm biến, cộng với khả năng kết nối phổ biến nhờ băng thông rộng, wi-fi và điện thoại 4G để công khai thông tin giao dịch và kết nối các chủ thể giao dịch trên thị trường. Bước sang giai đoạn mới, PropTech 3.0 là thời kỳ của Blockchain và trí tuệ nhân tạo (AI), nhằm thuận tiện hóa khả năng thực hiện giao dịch thông qua Hợp đồng thông minh, lưu trữ dữ liệu trên sổ cái không cần thông qua trung gian hoặc trung tâm thanh toán. Hiện nay, PropTech được ứng dụng tại Việt Nam là PropTech thế hệ 2.0.
Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã và đang khẳng định vai trò to lớn tới đời sống kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng và đặc biệt là vai trò đối với quản lý và sử dụng đất đai. PropTech chính là công nghệ tạo nên bước đột phá ứng dụng trong giao dịch về Quyền sử dụng đất (“QSDĐ”), là một trong những nhu cầu khách quan của hội nhập quốc tế tại Việt Nam. Tuy nhiên, với khung pháp lý hiện hành, việc ứng dụng công nghệ số trong lĩnh vực đất đai nói chung, trong giao dịch QSDĐ nói riêng còn bộc lộ nhiều khoảng trống, gây nhiều rào cản trong thực tiễn thực thi.
2.Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch QSDĐ trên nền tảng Proptech.
2.1. Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là một công cụ để quản lý nhà nước về đất đai, song đây cũng là một nguồn thông tin chính xác, minh bạch, đã được kiểm chứng do các cơ quan nhà nước xây dựng nên. Trong quá trình phát triển PropTech, hệ thống thông tin đất đai với cơ sở dữ liệu đất đai được số hóa, tổng hợp để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiến hành khai thác (bao gồm cả các bên trong giao dịch QSDĐ) là rất quan trọng. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, vẫn còn sự thiếu đồng đều giữa các địa phương khi triển khai thực hiện hệ thống thông tin đất đai. Nguyên nhân xuất phát từ một số địa phương ở vùng nông thôn chưa thực sự quan tâm hay chú trọng vào đầu tư cơ sở hạ tầng; chưa đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, phần mềm do điều kiện kỹ thuật còn yếu kém và chưa có đủ nguồn ngân sách, … Hạn chế này dẫn đến việc hệ thống thông tin chưa được đầy đủ, hoàn thiện được hết các thông tin đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam, gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc quản lý cũng như khó khăn cho người dân trong việc tìm kiếm thông tin cần thiết.
2.2. Sàn Thương mại điện tử BĐS và sàn giao dịch BĐS trực tuyến
Hiện nay đa phần các doanh nghiệp có nhu cầu kinh doanh BĐS trên nền tảng số đều lựa chọn đăng ký và vận hành sàn thương mại điện tử BĐS. Tuy nhiên, bản thân sàn thương mại điện tử nói chung và sàn thương mại điện tử BĐS nói riêng vẫn có những hạn chế. Thứ nhất, các thông tin trên sàn thương mại điện tử BĐS chưa đủ xác thực. Quy định về trách nhiệm của bên cung ứng dịch vụ sàn giao dịch thương mại điện tử và trách nhiệm của người bán trên sàn thương mại điện tử là có; song vẫn còn chung chung. Các thông tin mà hai bên này phải cung cấp là như thế nào, việc kiểm tra các loại thông tin này ra sao thì hiện nay còn chưa rõ. Thứ hai, chưa có cơ chế đảm bảo các thông tin được đăng tải trên sàn cũng như cơ chế để bảo vệ thông tin người dùng. Pháp luật tuy đã dự liệu trước và có các quy định về trách nhiệm bảo mật thông tin của đơn vị thu thập (chủ sàn thương mại điện tử BĐS); song, trên thực tế hiện nay vấn đề bảo mật thông tin của khách hàng vẫn còn kẽ hở, bất cập. Thứ ba, chưa có quy định rõ ràng về việc giao kết hợp đồng về QSDĐ trong thương mại điện tử. QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt hơn so với các loại hàng hóa thông thường, do đó, quy định điều chỉnh hợp đồng về QSDĐ cũng không thể bê y nguyên từ quy định với hợp đồng mua bán hàng hóa thông thường sang để áp dụng. Ngoài ra, một số loại hợp đồng về giao dịch QSDĐ hiện nay cần phải công chứng, chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực; song, việc giao kết hợp đồng trong thương mại điện tử lại được tiến hành thông qua hợp đồng điện tử - đối tượng hiện nay đang thiếu quy định về công chứng, chứng thực. Thêm vào đó, phải kể đến sàn giao dịch BĐS trực tuyến hiện nay chưa được bất cứ quy định nào điều chỉnh.
2.3. Dịch vụ công trực tuyến
Đóng vai trò quan trọng trong giao dịch QSDĐ trên nền tảng Proptech, dịch vụ công trực tuyến tuy đã ra đời từ lâu nhưng việc chuyển đổi từ thủ tục hành chính trực tiếp sang thủ tục hành chính trực tuyến thông qua dịch vụ công trực tuyến vẫn đã và đang là một quá trình dài hơi, có nhiều trở ngại. Trước hết là do các yếu tố về mặt khách quan như tình trạng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật chưa cho phép; cán bộ, công chức còn chưa được đào tạo chuyên môn, tập huấn bài bản; các trục trặc phát sinh liên quan đến phương tiện kết nối tới dịch vụ công trực tuyến hay đường truyền mạng;… Ngoài ra, nguyên nhân lớn nữa khiến cho các dịch vụ công trực tuyến hiện nay còn chưa thực sự được áp dụng rộng rãi trên thực tế là xuất phát từ chính người dân, chính là các chủ thể thực hiện giao dịch QSDĐ. Theo đó, việc thay đổi từ thủ tục giấy sang các thủ tục điện tử không thể vội vàng mà cần có thời gian cũng như sự chuẩn bị kỹ lưỡng.
2.4. Hợp đồng thông minh
Hợp đồng thông minh hiện nay chưa được quy định, đề cập hay ghi nhận ở bất kỳ văn bản pháp luật nào, nên các chủ thể có nhu cầu tiến hành loại hợp đồng này còn lúng túng. Việc thiếu các cơ sở pháp lý dẫn đến tâm lý e ngại cho các chủ thể tham vào giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị lớn như giao dịch QSDĐ. Nhìn vào điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự thì việc đảm bảo cho hợp đồng thông minh có hiệu lực vẫn còn mong manh. Thêm vào đó, dựa trên điểm tương đồng thì cũng có thể áp dụng các quy định với hợp đồng điện tử cho hợp đồng thông minh, như quy định về chứng thực hợp đồng điện tử tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 85/2021/NĐ-CP nhưng đây cũng mới chỉ là các quy định về điều kiện hoạt động, nghĩa vụ, cách thức đăng ký hoạt động đối với thương nhân, tổ chức cung cấp dịch vụ chứng thực điện tử. Ngoài ra về công chức thì Luật Công chứng hiện nay không hề có quy định nào đề cập tới công chứng hợp đồng thông minh hay kể cả là hợp đồng điện tử.
2.5. Blockchain và mua chung BĐS
Công nghệ Blockchain đã mở ra một thị trường giao dịch BĐS dựa trên Token – đơn vị tính toán tương tự như tiền mã hóa. Token này sẽ được sử dụng như một loại cổ phần của chủ sở hữu mặc dù nó vẫn vấp phải các rào cản pháp lý. Nó cho phép người dùng sở hữu tỷ lệ phần trăm nhất định đối với cấu trúc trong tương lại hoặc tòa nhà tương ứng với số tiền họ mua. Về mặt cách hiểu, có quan điểm cho là đây chỉ là công nghệ Fintech về huy động vốn dưới dạng “hợp đồng hợp tác kinh doanh”, người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên BĐS, cũng không sở hữu phần vốn góp (hoặc cổ phần) của công ty. Hiểu một cách cụ thể hơn, đây là việc chia nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt. Về vấn đề pháp lý đặt ra, việc mua bán hay chuyển nhượng QSDĐ qua công nghệ Blockchain thì hợp đồng sẽ không có công chứng, chứng thực. Trong khi đó, QSDĐ lại không được chuyển hoàn toàn cho người mua mà chỉ là hưởng QSDĐ chung. Khách hàng tham gia mua bán token cũng không được nhận giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ. Vậy cơ chế pháp lý nào sẽ bảo vệ quyền lợi của những “nhà đầu tư” này?
3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch QSDĐ trên nền tảng Proptech.
Thứ nhất, đối với sàn thương mại điện tử bất động sản. Hiện nay các sàn thương mại điện tử bất động sản dần xuất hiện nhiều hơn song các quy định đối với thương mại điện tử nói chung vẫn còn nhiều bất cập. Chính vì vậy, nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp như sau:
(i) Đảm bảo tính minh bạch và độ chính xác của các thông tin qua việc hướng dẫn chi tiết về việc cung cấp thông tin, quy định trách nhiệm kiểm soát thông tin của các chủ sàn hoặc xây dựng cơ chế tính “độ uy tín”.
(ii) Quy định trách nhiệm của chủ sàn thương mại điện tử (“TMĐT”) bất động sản khi sử dụng thông tin của khách hàng, tăng nặng các mức xử phạt để gia tăng tính bảo mật thông tin.
(iii) Bổ sung quy định về giao kết hợp đồng cho giao dịch QSDĐ trên nền tảng Proptech khi sử dụng chức năng đặt hàng trực tuyến thay vì chỉ đơn giản ấn đặt hàng là xong như với các loại hàng hóa thông thường.
(iv) Quy định rạch ròi về sàn TMĐT và “trang thông tin điện tử tổng hợp” để tránh việc lợi dụng kẽ hở gây ra bất lợi cho khách hàng thông qua việc đưa ra khái niệm rõ ràng. Ngoài ra, cũng cần đặt ra thêm các quy định về trách nhiệm kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền và trách nhiệm cho chủ sàn.
Ngoài ra, xem xét từ đối tượng của loại giao dịch là QSDĐ – một đối tượng giao dịch đặc biệt, nhóm tác giả đề xuất có thể xây dựng quy định về “sàn giao dịch bất động sản trực tuyến” tại Luật Kinh doanh bất động sản để có thể điều chỉnh loại hình này phù hợp hơn.
Thứ hai, đối với hợp đồng điện tử và hợp đồng thông minh. Hiện nay đã có quy định về hợp đồng điện tử song chưa hoàn thiện và vẫn chưa có quy định cho hợp đồng thông minh. Do đó, nhóm tác giả đưa ra một số kiến nghị như sau: (i) Công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng thông minh qua việc đưa khái niệm này vào luật; (ii) Quy định khác về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thông minh để phù hợp với loại hợp đồng được xây dựng bởi các thuật toán, trên không gian mạng này; (iii) Nghiên cứu để đưa ra các quy định nhằm giải quyết tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng thông minh; (iv) Hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực với hợp đồng điện tử để đảm bảo đáp ứng đúng yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng đối với một số loại giao dịch QSDĐ theo Luật Đất đai, từ đó áp dụng cho hợp đồng thông minh.
Thứ ba, đối với dịch vụ công trực tuyến. Trong Luật Đất đai mới nhất đã có những sự sửa đổi tích cực đối với quy định về dịch vụ công trực tuyến. Nhóm tác giả đồng tình với sự thay đổi này và đưa ra quan điểm về việc cần nhanh chóng đưa các quy định này vào thực tiễn. Một trong những công tác cần làm trước mắt để dịch vụ công trực tuyến phổ biến trên thực tế đó là công tác “số hóa” các loại giấy tờ về QSDĐ.
Thứ tư, đối với blockchain bất động sản (mua chung bất động sản – token). Đây là hình thức đầu tư rất mới và tiềm ẩn nhiều lỗ hổng pháp lý. Do vậy, nhóm nghiên cứu đưa ra một số kiến nghị như sau: (i) Quy định rõ về loại hình này tại một văn bản pháp luật nhất định như Luật Kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật về đầu tư tài chính; (ii) Xây dựng quy định mới để điều chỉnh về loại hình QSDĐ sở hữu chung trong loại hình này như quy định về trách nhiệm của bên phát hành token, ghi nhận quyền – nghĩa vụ cho các bên tham gia mua token,…
4. Kết luận
Theo thời gian, áp dụng công nghệ vẫn luôn là xu hướng phát triển chung của xã hội. Chính vì thế, việc pháp luật kịp thời nắm bắt xu thế và đi trước đón đầu sẽ giúp tạo hành lang pháp lý an toàn, thúc đẩy sự phát triển cho những sự đổi mới này. Proptech nói chung hay giao dịch QSDĐ trên nền tảng Proptech nói riêng cũng không nằm ngoài dòng chảy đó, thế nên các quy định pháp luật cũng cần được xây dựng và hoàn thiện để theo kịp xu thế. Mặc dù sẽ phức tạp, cần nhiều thời gian song chúng ta có thể dần dần đưa các quy định mới vào các văn bản gần nhất để hoàn thiện từ từ. Việc xây dựng hành lang pháp lý cho giao dịch QSDĐ trên nền tảng Proptech sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho những người đang tham gia giao dịch và khuyến khích những người chưa tham gia giao dịch yên tâm để thực hiện giao dịch loại này. Thông qua đó thúc đẩy sự phát triển cho Proptech và cho công nghệ nói chung.
……………………………………
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
* Văn bản quy phạm pháp luật
1. Luật Đất đai năm 2013.
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
3. Luật Giao dịch điện tử năm 2005.
4. Luật Công chứng năm 2014.
5. Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
6. Nghị định 52/2013/NĐ-CP về thương mại điện tử.
* Tài liệu tham khảo
7. “Bảo vệ thông tin cá nhân trong thương mại điện tử và một số khuyến nghị”; Tạp chí Tài chính kỳ 1 tháng 5/2020.
8. Hồng Hạnh (2021); “Hành lang pháp lý đối với hình thức đầu tư bất động sản Blockchain”; Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam; Link [https://lsvn.vn/hanh-lang-phap-ly-doi-voi-hinh-thuc-dau-tu-bat-dong-san-blockchain1640689215.html]
9. Nguyễn Nhất Tư (2017); “Hợp đồng thương mại điện tử theo pháp luật Việt Nam”; Luận văn thạc sĩ Luật học; Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội.
10. “Hiện trạng xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai” – Bộ Tài nguyên và môi trường (08/2020)
11. LS.Vũ Ngọc Dũng (2022); “Mua chung bất động sản thông qua blockchain và những vấn đề pháp lý”; Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes; Link [https://reatimes.vn/mua-chung-bds-thong-qua-blockchain-va-nhung-van-de-phap-ly-20201224000015038.html]
12. Nguyễn Phạm Thảo Linh (2022); “Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng thông minh và một số giải pháp hoàn thiện”; Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử; Link [https://tapchitoaan.vn/thuc-trang-cac-quy-dinh-phap-luat-ve-hop-dong-thong-minh-va-mot-so-giai-phap-hoan-thien6947.html]
13. “Hiện trạng xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai” – Bộ Tài nguyên và môi trường (08/2020)
14. Andrew Baum (2017), “PropTech 3.0: the future of real estate”; University of Oxford Research; https://www.sbs.ox.ac.uk/sites/default/files/2018-07/PropTech3.0.pdf
15. BingChun Fu; “Does PropTech Facilitate Liquidity in the Property Transaction Process?”; KTH Royal Institute of Technology; link [https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1676998/FULLTEXT01.pdf]
