Hiện nay, khoảng 70% đơn thư khiếu nại, khiếu kiện đều liên quan đến đất đai. Theo Luật đất đai 2013, quy định Nhà nước có quyền thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chính từ khái niệm khá rộng này đã nảy sinh nhiều hạn chế, bất cập về thu hồi đất. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ khắc phục được tình trạng này.
"Thực tế cho thấy, khiếu kiện nhiều nhất bởi vì hiểu thế nào là phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng, thì lần này ở Điều 79, các nhà làm Luật quy định 32 trường hợp cụ thể. Nếu như rơi vào 1 trong 32 trường hợp thì xác định đó là thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng. Như vậy, tránh được tình trạng khiếu kiện về vấn đề đất đai".
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, về giá đất, lần này Luật bỏ quy định về khung giá để việc xác định giá đất tiếp cận nguyên tắc thị trường. Trước đây, Chính phủ quy định khung giá, rồi căn cứ vào khung giá, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất đó, các tỉnh sẽ xây dựng bảng giá. Bảng giá sẽ được phép tăng hoặc giảm 20% so với khung giá đó. Khi áp dụng bồi thường trong thu hồi đất, một số địa phương cho rằng áp dụng giá có nơi còn thấp, nhưng không thể tăng vì sẽ bị vượt khung.
"Lần này, chúng ta bỏ khung giá và giao toàn quyền cho UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất, giá đất cụ thể và việc xác định giá đất sẽ theo nguyên tắc thị trường; chứ không phải xác định giá đất theo giá thị trường. Hai khái niệm này là khác nhau. Bởi vì thị trường rất khó, thị trường là thị trường nào? Thị trường hiện nay liệu có giá "ảo", đẩy giá lên hay không? Có một nhóm đối tượng chi phối hay không?
Và việc nữa rất quan trọng là xác định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên. Xác định một giá nào đó mà Nhà nước cũng chấp nhận được, người sử dụng đất cũng chấp nhận được và nhà đầu tư cũng chấp nhận được.
Bảng giá đất thì do UBND cấp tỉnh quy định, trước khi ban hành phải đưa ra HĐND cấp tỉnh thông qua và sẽ được áp dụng hàng năm chứ không phải 5 năm như hiện nay để bảo đảm tiệm cận với sự vận động của quyền sử dụng đất trên thị trường".
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc xác định giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Giá đất cụ thể được áp dụng khi một dự án ra quyết định thu hồi đất ở thời điểm nào thì tại thời điểm đó sẽ xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất của dự án đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết.
"Giá đất cụ thể sẽ do tổ chức tư vấn độc lập xác định (tổ chức chuyên môn), sau đó sẽ có hội đồng thẩm định giá sẽ xem xét lại giá đất đã hợp lý chưa. Sau đó sẽ trình UBND cùng cấp để thông qua. Giữ nguyên tắc bảo đảm sự độc lập giữa tổ chức tư vấn về giá đất với hội đồng thẩm định giá với cơ quan xác định giá đất để tránh tình trạng "quân xanh, quân đỏ"".
Hiện nay, để bảo đảm sự minh bạch, công bằng, Luật đất đai 2024 cũng xác định 5 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số k và phương pháp chiết trừ.
Thái Sơn - VGP
