Giá đất cả 3 miền thời gian qua tăng đột biến gây nên hiện tượng "sốt đất ảo" làm ảnh hưởng đến công tác điều hành phát triển kinh tế – xã hội và gây ra nhiều hệ lụy khác trong xã hội. Các cơ quan quản lý nhà nước có chức năng đang nỗ lực tìm mọi giải pháp để ngăn chặn nhưng xem ra vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu.
Theo chúng tôi, hiện tượng “sốt đất ảo” diễn ra ở các địa phương trong thời gian qua và hiện nay đều có liên quan đến việc thực thi chưa nghiêm pháp luật về công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ảnh minh họa (Internet)
Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: thực hiện chưa thực chất
Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết giá đất đang sôi sục khắp nơi, tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ, một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.
Thực tế ở nhiều tỉnh thành thời gian qua tồn tại một vấn nạn các dự án “ma” (không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc các dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc các dự án không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở…), công khai rầm rộ rao bán dưới nhiều hình thức, khiến cho người có nhu cầu thật sự như rơi vào “mê trận”, vì mù mờ thông tin. Bên cạnh đó, lực lượng đầu cơ đất “tung hỏa mù”, “thổi giá”, đẩy nhà đầu tư thứ cấp “lún” sâu vào rủi ro trong giao dịch. Từ đây làm phát sinh các hệ lụy khôn lường, gây tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự trên địa bàn.
Theo chúng tôi, hiện tượng “sốt đất” ảo diễn ra ở các địa phương trong thời gian qua và hiện nay đều có liên quan đến sự bất cập trong việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Còn nhớ, tháng 10/2019, Bộ TN&MT có Công văn gửi đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW đề nghị thực hiện công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công khai thông tin các dự án nhà ở đã được phê duyệt (kể cả các dự án nhà ở đã được phê duyệt nhưng có vi phạm pháp luật về đất đai, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở) trên địa bàn tại trụ sở UBND cấp huyện, xã và tại khu đất thực hiện dự án. Mục đích là để cho mọi tổ chức, cá nhân dễ dàng nắm bắt thông tin trước khi thực hiện các giao dịch, đảm bảo tính công khai, minh bạch…
Việc Bộ TN&MT nhận ra sự “nguyên nhân” và yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW công khai quy hoạch sử dụng đất là đồng nghĩa với công tác này thời gian qua ở các địa phương chưa làm tốt, thậm chí không thực hiện. Vì sao có tình trạng này, do luật điều chỉnh còn mập mờ hay do các cấp có thẩm quyền cố tình “bỏ quên” trách nhiệm ?
Lật lại nội dung Điều 48 Luật Đất đai 2013, có thể thấy pháp luật đã điều chỉnh rất cụ thể: Toàn bộ nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai, chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; và việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Trách nhiệm công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được pháp luật phân cấp rất cụ thể từ Bộ TNMT đến UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện.
“Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; + Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây: Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất."
(Điều 48 Luật Đất đai 2013)
Luật đã qui định rất rõ, nhưng trên thực tế việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chỉ mới quy định dừng lại ở tại trụ sở cơ quan UBND cấp huyện, UBND cấp phường, xã, thị trấn và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện. Những địa điểm mà người dân “chân lấm, tay bùn”, các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu mua đất thật sự rất khó tiếp cận. Có những chỗ như UBND cấp huyện, thành phố, thậm chí cả UBND cấp phường, xã, người dân muốn vào bên trong phải được sự đồng ý của lực lượng bảo vệ; nếu không có lý do chính đáng thì khó mà vào được… Còn tiếp nhận thông tin qua cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, thành phố cho đến thời điểm này đối với người dân vẫn còn xa lạ.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 và kể cả các văn bản dưới luật cũng không có điều khoản nào quy định hay hướng dẫn mang tính bắt buộc UBND các cấp có thẩm quyền công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hay nói cách khác, pháp luật không có quy định về chế tài xử lý trong trường hợp UBND các cấp có thẩm quyền không công khai quy hoạch, tức là không thực hiện nghiêm Điều 48.
Tại điểm c, khoản 1 Điều 207 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, nếu để xảy ra vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin… thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật. Thế nhưng tại Điều 229 BLHS 2015 – điều khoản duy nhất điều chỉnh hành vi vi phạm các quy định về quản lý đất đai pháp luật cho đến thời điểm này, không có nội dung điều chỉnh về việc không công bố, công khai thông tin về quy hoạch sử dụng đất.
Theo Luật sư Lê Hoài Sơn (Đoàn Luật sư Bình Định), nếu vận dụng theo Điều 360 BLHS 2015 về Tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng thì với hành vi không công bố, công khai quy hoạch sử dụng đất sẽ rất khó chứng minh hậu quả phát sinh, hay nói cách khác rất khó để làm rõ yếu tố cấu thành tội phạm vật chất…
Vì vậy không có gì lạ, có tình trạng quy hoạch xong xếp cất vào tủ, không thích thì không công khai và ngược lại thích thì chủ động công khai vì động cơ của nhóm lợi ích…
Trong công văn gần đây nhất, Bộ TN&MT yêu cầu UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW: “Việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch phải được thực hiện để người dân tiếp cận được các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin; tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất BĐS lên co nhằm thu lợi bất chính và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt” (Theo báo điện tử Chính phủ cập nhật ngày 01/4/202).
Khó xử lý cán bộ về tội thiếu trách nhiệm
Điều 208 Luật Đất đai 2013 quy định: “…Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương…”
Để thực hiện có hiệu quả, pháp luật đã trao cho Chủ tịch UBND cấp xã thẩm quyền được phạt cảnh cáo; phạt tiền đến 5.000.000 đồng; và quyền được áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai). Trường hợp nếu thời hiệu xử phạt VPHC 2 năm đã hết, tại Điều 4 Nghị định này còn quy định, “nhưng người vi phạm không chứng minh được thời điểm kết thúc hành vi vi phạm thì được xác định là hành vi vi phạm còn trong thời hiệu xử phạt VPHC”.
Giao trách nhiệm và trao quyền là đồng nghĩa với xác định Chủ tịch UBND cấp xã là người đại diện pháp luật của cấp quản lý nhà nước gần dân nhất, có điều kiện để nắm bắt và phát hiện kịp thời “nhất cử, nhất động” những hành vi vi phạm về sử dụng đất. Thế nhưng nhìn lại các vụ án vi phạm về sử dụng đất đai có liên quan đến hành vi rao bán trái phép đất nền (“thủ phạm” làm phát sinh tình trạng “sốt đất” ảo tại các địa phương) xảy ra thời gian qua, có thể thấy nguyên nhân chủ yếu là do UBND cấp xã, phường, thị trấn thiếu trách nhiệm buông lỏng công tác quản lý đất đai.
Trong vòng chưa đầy 02 năm (2017 – 2019), Công ty CP địa ốc Alibaba triển khai 58 dự án “bất động sản ma” với quy mô và phạm vi hoạt động phủ tới nhiều tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… như vào chỗ không người. Để lừa đảo chiếm đoạt tiền số tiền hơn 2.373 tỷ đồng của gần 4.000 bị hại, Công ty này đã tự vẽ nên các bản thiết kế “dự án ma”, công nhiên phân lô bán đất nền trên đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi thành đất ở; tổ chức các hoạt động giới thiệu, quảng cáo, quảng bá, bán sản phẩm rầm rộ, công khai ngay tại các địa phương này. Những hoạt động của Công ty Alibaba không thể nói là chính quyền địa phương không hay biết, trừ phi là cố ý.
Rõ ràng, nếu Chủ tịch UBND các xã làm đúng chức trách của mình thì Công ty Alibaba “không có đất dụng võ” hay nói cách khác là không thể tự tung tự tác như vậy. Liên quan đến hành vi thiếu trách nhiệm trong quản lý đất đai, Luật Đất đai 2013 (điểm b, khoản 1 Điều 207) quy định về chế tài đối với người thi hành công vụ, nếu xác định được hành vi “Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai… thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên nhìn từ thực tế cho thấy, có rất ít Chủ tịch UBND cấp xã bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi thiếu trách nhiệm có liên quan đến quản lý đất đai.
Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội XIV, ghi nhận ý kiến kiến nghị của cử tri Đà Nẵng đề nghị xử lý trách nhiệm về mặt quản lý Nhà nước đối với chính quyền địa phương nơi có các “dự án ma” do Công ty Alibaba lập ra trong thời gian dài mà không hề hay biết, Bộ Công an cam kết, nếu trong quá trình điều tra vụ án phát hiện trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương, sẽ làm rõ và đề nghị xử lý cá nhân có liên quan. Theo kết luận điều tra của Công an TP.HCM (kể cả điều tra bổ sung mới công bố vào đầu tháng 4/2021), trong tổng số 23 bị can đề nghị truy tố trước pháp luật trong vụ án này, không có một bị can nào là công chức, Chủ tịch UBND cấp xã. Vì sao ?
Luật sư Lê Hoài Sơn, phân tích: Những vụ án liên quan đến sai phạm đất đai xảy ra trong thời gian qua, liên quan đến hành vi buông lỏng quản lý đất đai , các bị cáo bị truy tố vì tội danh Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng (theo Điều 360). Tuy nhiên để có căn cứ truy tố tội danh này, phải chứng minh được hành vi phạm tội thỏa mãn được 4 yếu tố cấu thành tội phạm cơ bản. Trong đó rất khó để chứng minh người phạm tội thực hiện hành vi phạm tội một cách vô ý, đặc biệt là bóc tách mức độ thiệt hại tài sản của nhà nước tương thích với từng chủ thể, để xác định cấu thành tội phạm vật chất hoàn thành từ 100 triệu đồng trở lên.
Thay lời kết
Như vậy, để hạ nhiệt các cơn “sốt đất”, kéo giá đất trên thị trường về đúng giá thật theo hướng ổn định bền vững cần phải thực hiện quyết liệt nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó trước hết là ưu tiên thực hiện việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xóa bỏ việc mù mờ thông tin. Kiên quyết nói không với những bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nằm im trên bàn hay trong ngăn kéo, hoặc để quá thời gian công bố theo luật định.
Theo đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung những nội dung còn bất cập trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Hình sự 2015, theo hướng bắt buộc UBND có thẩm quyền phải công khai đầy đủ và kịp thời thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (ngay sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt) không hạn chế về phạm vi, địa điểm, phương thức và hình thức công bố, đảm bảo mọi đối tượng đều có thể thuận lợi tiếp cận được. Trường hợp nếu UBND có thẩm quyền không thực hiện nghiêm việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thì người đứng đầu UBND có thẩm quyền phải chịu chế tài của pháp luật, không loại trừ kể cả trách nhiệm hình sự.
Chính quyền địa phương cấp xã là thiết chế bảo đảm tính hiện thực và thực thi có hiệu quả chủ trương, chính sách, pháp luật của trung ương trong thực tiễn. Đây là cơ quan nhà nước tiếp xúc với người dân nhiều nhất trong cuộc sống hàng ngày. Vì vậy chỉ có UBND cấp xã mới có điều kiện phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi sử dụng đất trái phép; chủ động phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương…Địa phương nào để xảy ra nhiều vụ sai phạm về đất đai là do chính quyền địa phương nơi đó thiếu trách nhiệm, buông lỏng công tác quản lý đất đai.
Do đó cùng với đẩy mạnh việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; để góp phần giảm nhiệt giá đất, cần phải sửa đổi, bổ sung quy định chế tài của pháp luật, đặc biệt là chế tài hình sự (Điều 360 BLHS 2015) về điều chỉnh hành vi thiếu trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp xã để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai. Hay nói cách khác, cần phải hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng “không làm khó” cơ quan tố tụng trong việc điều tra, truy tố hành vi thiếu trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp xã, tạo ra sự nghiêm minh của pháp luật, khiến cho người đứng đầu chính quyền cấp xã phải chủ động, tăng cường thực hiện có hiệu quả trách nhiệm về quản lý đất đai.
Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: “Ở nhiều quốc gia, hàng rào pháp lý được lập ra để hạn chế tác động tiêu cực của giới đầu cơ. Trong đó, giải pháp 2 sắc thuế là: tính thuế đối với trường hợp buôn bán lướt sóng và đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm. Ví dụ, một bản quy hoạch đưa ra làm giá đất tăng thì người sở hữu đất phải đóng thuế cho phần tăng thêm đó. Về giải pháp mang tính điều tiết thị trường, một số quốc gia có lượng nhà ở, đất ở dự trữ, khi cầu tăng sẽ tung ra để đáp ứng nhu cầu. Tuy nhiên, Việt Nam chưa có những công cụ như vậy…”
