Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

Thứ 2, 22/11/2021 19:11 (GMT+7)

Trải qua hơn 5 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS)[1], thị trường BĐS đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS diễn ra mạnh mẽ. Các dự án bị “trùm mền” được chuyển giao lại cho các chủ đầu tư có năng lực tiếp tục thực hiện bằng hoạt động chuyển nhượng dự án, đảm bảo sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2015-2020. Tuy nhiên, pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập, tạo nên rào cản cho hoạt động này, đồng thời chưa cân bằng được lợi ích của các bên.

Với vai trò là một nội dung chính của Luật Kinh doanh BĐS và chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, các quy định của Luật Kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan về chuyển nhượng dự án BĐS cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong bối cảnh mới, tạo nên một khung pháp lý hoàn chỉnh, mang lại hiệu quả và đóng góp vào sự phục hồi, phát triển của thị trường, của nền kinh tế.

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

Ảnh minh họa: Nguồn internet

1.Khái quát các quy định chuyển nhượng dự án bất động sản

Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) là một hoạt động tất yếu và khách quan, việc các chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường. Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động chuyển nhượng dự án diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều dự án bị “trùm mền” nhiều năm đã được hồi sinh, hoàn thành đưa vào sử dụng. Điều này thể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh BĐS điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án, điển hình là việc Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng hơn Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật[2].

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 định nghĩa việc kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi[3]. Trong phạm vi bài viết này, tác giả chỉ phân tích hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS là các dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở thương mại để bán. Theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định[4] và chuyển nhượng dự án BĐS là việc các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan. Theo quy định của Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án BĐS được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc sau: (a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; (b) Không làm thay đổi nội dung của dự án; (c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; (d) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện của chủ thể thực hiện việc chuyển nhượng và điều kiện của dự án BĐS chuyển nhượng được Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định khá rõ ràng. Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải đảm bảo đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng[5]; chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án[6]. Điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án không yêu cầu cụ thể là đã thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo thực hiện đúng mục tiêu của dự án hay chưa. Đối với bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu bắt buộc khi trở thành chủ đầu tư của một dự án BĐS để tiếp tục triển khai dự án[7]. Về điều kiện của dự án đưa vào chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện được Luật Kinh doanh BĐS quy định như quy hoạch, hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng kết cấu hạ tầng, không có tranh chấp hay đảm bảo thi hành án, không bị thu hồi hay xử phạt vi phạm hành chính. Điều 52 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 liệt kê một số quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, chủ yếu xoay quanh các quyền và nghĩa vụ khi thực hiện việc chuyển giao và tiếp nhận dự án, chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư mới khi tiếp tục triển khai dự án, phối hợp để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền và lợi ích khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng[8]. Ngoài những quyền và nghĩa vụ được luật định, các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS theo sự tự nguyện và tự do ý chí của các bên không vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời, các bên phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và theo quy định.

Một trong những nội dung đáng lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS là chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, trong khi đó quyền và nghĩa vụ của khách hàng và bên liên quan đến một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng chỉ được đề cập đến như một nguyên tắc cần được bảo đảm trong hoạt động chuyển nhượng dự án, và là một phần nghĩa vụ của bên chuyển nhượng[9]. Trong khi đó, những chủ thể này có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án, phần dự án chuyển nhượng và quyền, nghĩa vụ của những chủ thể này bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, việc đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể này vẫn chưa được pháp luật đề cập một cách cụ thể, chưa có cơ chế rõ ràng.

Về hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã đưa ra các nội dung cơ bản, yêu cầu bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS. Như vậy, dựa trên tính đặc thù của hoạt động này, pháp luật quy định cụ thể một số nội dung các bên bắt buộc phải đưa vào hợp đồng và được lập thành một hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS để các bên tham khảo áp dụng[10]. Cụ thể, Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS đã quy định cụ thể các nội dung cơ bản của một hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS[11]. Về mặt nguyên tắc, hợp đồng là sự tự do ý chí thỏa thuận giữa các bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội[12] và hợp đồng được tạo ra bởi sự ưng thuận giữa hai hoặc nhiều bên ký kết hợp đồng, tức hai điều kiện cần để tạo ra hợp đồng là chủ thể ký kết hợp đồng và chủ đích của sự ưng thuận[13]; do đó, hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS cũng là sự tự do thỏa thuận giữa các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, cần phải tuân thủ một số nội dung cơ bản do luật định. Từ đó, pháp luật về kinh doanh BĐS cũng đã nêu rõ việc đưa ra hợp đồng mẫu trong hoạt động chuyển nhượng dự án là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật[14].

Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS, Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với các dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư. Trình tự, thủ tục, nội dung thẩm định và thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án BĐS được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Quyết định số 832/QĐ-BXD ngày 29/8/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc “Công bố thủ tục hành chính được thay thế và thủ tục hành chính bị hủy bỏ hoặc bãi bỏ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng”[15].

Có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có những tiến bộ và cởi mở hơn so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Luật đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, mở rộng phạm vi cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây[16]. Những tiến bộ của pháp luật đã góp phần cởi trói cho thị trường BĐS, đem lại những tác động tích cực đến thị trường, đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng dự án để các chủ đầu tư có năng lực tiếp tục triển khai hoàn thành dự án, cung cấp nguồn vốn cho các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính có thể khắc phục hoạt động kinh doanh, ngoài ra cũng giúp khách hàng có thể sở hữu được những sản phẩm BĐS như mong muốn, đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước.

2. Những bất cập trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

2.1. Sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan

Thực tế hiện nay rất hiếm doanh nghiệp có toàn bộ diện tích đất ở hợp pháp để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại[17] theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Do đó, hầu hết các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại đều phải thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh chủ trì thẩm định và áp dụng theo Luật Đầu tư năm 2014. Đến khi đủ điều kiện để được chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nếu vì lý do nào đó mà không thể tiếp tục thực hiện dự án thì tiến hành hoạt động chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Như vậy, theo quy trình hiện nay, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS là nhà ở thương mại đã được quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, và sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng dự án thì phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư do có sự thay đổi thông tin của nhà đầu tư thực hiện dự án.

Cụ thể, theo khoản 4 Điều 40 Luật Đầu tư năm 2014 quy định đối với các dự án thuộc diện phải quyết định chủ trương đầu tư, khi thay đổi nhà đầu tư hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có), cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Điều này dẫn đến sự lúng túng, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong áp dụng pháp luật của cả cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp trong suốt thời gian qua. Tức là dự án đã thực hiện hoàn thành việc chuyển nhượng, thay đổi chủ đầu tư thực hiện dự án lại phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư, mặc dù về bản chất cũng chỉ là sự thay đổi về chủ đầu tư thực hiện dự án. Có thể nhận thấy rằng, về mặt bản chất, việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để đầu tư dự án BĐS là nhà ở thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận là một hoạt động đầu tư đơn thuần theo pháp luật đầu tư và chịu sự chi phối của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, do hoạt động đầu tư này mang tính chất một hoạt động đặc thù, có liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất, thị trường BĐS và kế hoạch phát triển nhà ở do đó cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở. Do đó, nếu cùng một hoạt động, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra tình trạng thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật. Điều này dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quá trình áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, giữa các văn bản pháp luật hiện hành còn có sự thiếu thống nhất trong sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư”. Luật Đầu tư năm 2014 sử dụng nhất quán thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài[18] Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” để chỉ doanh nghiệp thực hiện việc bỏ vốn để đầu tư kinh doanh dự án BĐS, cụ thể, khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”; khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ….”; Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đưa ra định nghĩa: “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”.

Như vậy, việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư và “chủ đầu tư” trong Luật Kinh doanh BĐS có thể gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống nhất trong thực hiện pháp luật.

2.2. Bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

Như đã đề cập trên đây, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trên thực tế, một số dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình, cụ thể chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

2.3. Vấn đề bảo vệ bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa được đảm bảo

Trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS là dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, sau khi đủ điều kiện luật định[19], chủ đầu tư sẽ thực hiện hoạt động huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng, các tổ chức tài chính để có nguồn tài chính thực hiện dự án[20], ngoài ra, chủ đầu tư còn thực hiện ký kết hợp đồng với các nhà thầu, nhà cung cấp vật tư xây dựng, các hợp đồng tư vấn thiết kế, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại[21]. Do đó, trong quá trình này, chủ đầu tư dự án sẽ xác lập nhiều mối quan hệ hợp đồng song vụ với các bên, trong đó có thể nêu điển hình là khách hàng, ngân hàng và nhà thầu.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng đã nêu những nguyên tắc để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này khi thực hiện việc chuyển nhượng. Theo Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, một trong những nguyên tắc mà chủ đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác là phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan[22]. Và một trong những nghĩa vụ pháp luật bắt buộc của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng[23]. Điều này được thể hiện trong quy định về mặt thủ tục trong hoạt động chuyển nhượng dự án, cụ thể là trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng[24]. Tức là việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát.

Theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, việc chuyển giao nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ được xác lập nếu được bên có quyền đồng ý, và trường hợp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[25]. BLDS năm 2015 cũng quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng song vụ khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 BLDS năm 2015[26].

Tuy nhiên, nếu đối chiếu trên thực tiễn việc áp dụng các quy định của pháp luật về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án thì các nguyên tắc và quy định này không hề đạt hiệu quả như mong đợi mà chỉ mang tính chất là hợp thức hóa thủ tục hành chính. Tại Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 về “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ” của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Phương H; bị đơn: Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V và Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B, có nội dung: “Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B 06 hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, được biết ngày 16/6/2010 Công ty B đã chuyển nhượng dự án trên cho Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V. Ngày 19/02/2016 Công ty V chuyển nhượng toàn bộ dự án trên cho Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P theo Quyết định số 648/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Quá trình Công ty P thi công dự án trên bà đã nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyết quyền lợi cho bà về các hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L nhưng đến nay Công ty P không giải quyết mà vẫn rao bán các căn hộ”. Tại phần trình bày của mình, Bà H cho rằng toàn bộ quá trình bàn giao dự án chung cư Phú L không có một văn bản nào ghi nhận về việc bàn giao nghĩa vụ hợp đồng giữa bà H và Công ty B cho bên nhận chuyển nhượng là Công ty V và trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng chung cư Phú L từ Công ty B sang Công ty V bà H cũng không được biết. Theo lập luận và phán quyết của Tòa án, do việc giao kết hợp đồng giữa bà H và Công ty B để mua bán căn hộ hình thành trong tương lai của dự án chung cư Phú L chưa đảm bảo các điều kiện theo pháp luật, do ký hợp đồng mua bán khi chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của dự án, quá trình chuyển nhượng dự án đã đảm bảo các thủ tục luật định, đồng thời nhận định “Việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chỉ đối với những hợp đồng hợp pháp có hiệu lực pháp luật khi chuyển nhượng Dự án.

Tuy nhiên, như đã nhận định thì 06 Hợp đồng vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng (ngày 03/8/2009) nên Công ty P không có trách nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ đối với 06 Hợp đồng khi chuyển nhượng Dự án”[27]. Qua đó, tuyên xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Phương H về việc buộc Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã mua căn hộ của 06 Hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ ngày 03/8/2009. Như vậy, phán quyết của Tòa án chưa xem xét đến việc bên chuyển nhượng đã đảm bảo quyền của khách hàng liên quan đến dự án khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án. Qua Bản án nêu trên, thực tế để có nguồn vốn thực hiện dự án, các chủ đầu tư đều tìm cách huy động vốn ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo luật định thông qua các hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc quyền mua, hợp đồng mua bán trái phiếu… với mục đích huy động vốn để có nguồn tiền thực hiện dự án. Song nếu sau đó không thể tiếp tục thực hiện và tiến hành chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì chỉ cần đảm bảo trình tự, thủ tục theo luật định đã có thể chuyển giao dự án và trốn tránh được các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng[28] chỉ mang tính chất thủ tục, hầu hết không có khách hàng nào nhận được thông báo lấy ý kiến về việc chuyển nhượng dự án hay biết về việc chuyển nhượng dự án trong quá trình thực hiện và chỉ thực sự biết khi việc chuyển nhượng dự án đã hoàn tất.

Nghiên cứu pháp luật thế giới cho thấy, vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan trong hoạt động chuyển nhượng dự án là cần thiết và bắt buộc phải thực hiện thì nhà đầu tư mới được chuyển nhượng dự án. Tại Ấn Độ, khoản 1 Điều 15 Luật BĐS 2016 về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án BĐS cho bên thứ ba quy định: “Nhà đầu tư không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với dự án BĐS cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại trừ chủ đầu tư) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý BĐS”[29]. Theo pháp luật của Hoa Kỳ tại Bộ quy tắc liên bang - Mục 24 - Tiểu mục B - Chương IV - Phần 401 - Điều 401.480 "Bán/Chuyển nhượng dự án" (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007) thì “Chủ dự án phải tiến hành (các) cuộc họp với những người có nhà tại dự án để phổ biến thông tin. Bên mua phải cung cấp thông báo về buổi họp và kết quả buổi họp đến từng hộ gia đình trong dự án… Một đại diện của bên mua phải tham dự các buổi họp để trình bày kế hoạch mua lại, những thay đổi của dự án và trả lời câu hỏi về kế hoạch. Tại buổi họp, người dân sẽ bỏ phiếu quyết định việc mua lại dự án, những người không tham dự và bỏ phiếu tại cuộc họp có thể được lấy ý kiến trong những cuộc họp tiếp theo hoặc sau cuộc họp. Bên mua sẽ gửi tài liệu bao gồm các lá phiếu, các kiến nghị chứng minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ với tính chất là một thành phần của hồ sơ”[30]. Như vậy, pháp luật của một số nước trên thế giới đều xây dựng cơ chế rõ ràng để đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS.

2.4. Bất cập giữa hình thức mua bán sáp nhập để sở hữu vốn công ty qua đó sở hữu dự án và chuyển nhượng dự án bất động sản

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư khi không đủ tiềm lực để thực hiện dự án hoặc muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án gặp phải khó khăn, vướng mắc về mặt thủ tục thường chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp (chuyển nhượng vốn) cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ sở hữu toàn bộ cổ phần/phần vốn góp của các cổ đông/thành viên của công ty, qua đó trở thành chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp sở hữu dự án mà không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS, rút ngắn được thời gian thực hiện. Lúc này, các quy định của Luật Kinh doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS không còn giá trị chi phối hay áp dụng. Trong làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) diễn ra ngày càng sôi động và mạnh mẽ như hiện nay, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và các nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm đến các doanh nghiệp tại Việt Nam đang nắm giữ các quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh khai thác các khu đất có tiềm năng phát triển thành các dự án BĐS nhà ở thương mại để thực hiện các thương vụ thâu tóm, chủ yếu diễn ra bằng hoạt động mua lại cổ phần, phần vốn góp.

Theo báo cáo của các tổ chức thống kê về kinh tế hiện nay, mặc dù hoạt động BĐS tăng trưởng chậm trong Quý I năm 2020, nhưng các công ty tên tuổi quốc tế đã có mặt tại Việt Nam vẫn rất kiên trì với chiến lược đầu tư bằng cách tiếp tục tìm mua tài sản hoặc hợp tác với doanh nghiệp nội địa có uy tín[31]. Theo Diễn đàn M&A Việt Nam 2019, ước tính 7 tháng năm 2019, giá trị những thương vụ M&A ước đạt gần 5,43 tỷ USD. Hai lĩnh vực sôi động nhất trên thị trường M&A Việt Nam và hàng tiêu dùng và BĐS. Trong báo cáo mới nhất về các hoạt động M&A nửa đầu năm 2019, JLL cho biết, thị trường BĐS Việt Nam 2019 bắt đầu với thương vụ M&A của tập đoàn Keppel Land tại dự án Đồng Nai Waterfront. Theo đó, tập đoàn Keppel Land sẽ bán lại 70% cổ phần tại dự án Đồng Nai Waterfront City cho tập đoàn Nam Long với tổng số tiền là 2,313 tỷ VNĐ[32]. Như vậy, hiện nay, việc mua bán sáp nhập doanh nghiệp nhằm sở hữu dự án BĐS đang diễn ra rất lớn và chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

3. Một số đề xuất

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên trong quy định của Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng dự án BĐS, tác giả đề xuất một số kiến nghị sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi các văn bản luật có liên quan đến kinh doanh BĐS theo hướng sử dụng thống nhất thuật ngữ “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư”.

Thứ hai, sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định tiêu chí của một phần dự án được chuyển nhượng. Việc quy định cụ thể các tiêu chí để xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án nhằm đảm bảo được các nội dung về mục tiêu khi quyết định cho phát triển toàn bộ dự án, đảm bảo được quyền lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án và đảm bảo sự phát triển của kinh tế - xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.

Thứ ba, cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên trong hoạt động này, tránh vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật. Trong nền kinh tế hội nhập và ứng dụng các công nghệ hiện đại, việc đồng thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên liên quan có khả năng thực hiện được gần như dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung này thành một tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành quyết định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án.

Thứ tư, việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án có thể làm cho các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng dự án không còn được thực thi trên thực tế, các chủ đầu tư có thể phân bổ các dự án cho các công ty con nắm giữ, qua đó chuyển nhượng vốn nhằm mục đích chính là chuyển nhượng dự án. Do đó, cần thiết lập cơ chế pháp lý nhằm kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước, xác định các điều kiện pháp lý cụ thể cho một doanh nghiệp sở hữu các dự án BĐS khi thực hiện chuyển nhượng vốn doanh nghiệp cần phải đáp ứng.

TS. VÕ TRUNG TÍN - Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh

LS. TRƯƠNG VĂN QUYỀN - Truong Gia InvestConsult.

--------------------------------------

[1] Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015.

[2] Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[4] Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[5] Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

[6] Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

[7] Về mặt chủ thể: Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và văn bản hướng dẫn. Về năng lực tài chính: chủ đầu tư cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án, cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành.

[8] Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

[9] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng”; Và điểm c khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan”.

[10] Khoản 5 Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.

[11] Các nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định cụ thể tại Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[12] Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210246, truy cập ngày 22/12/2020.

[13] Vũ Văn Mẫu, Việt Nam Dân luật lược khảo - Quyển II: Nghĩa vụ và khế ước, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, Sài Gòn, 1963, tr. 56–57.

[14] Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP và điểm 1, mục II Công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/06/2015 của Bộ Xây dựng về việc Thực hiện Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13.

[15] Điều 12, Điều 13, Điều 14 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.

[16] Đỗ Xuân Trọng, “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/chuyen-nhuong-du-an-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san-nhung-bat-cap-tu-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2014-64929.htm, truy cập ngày 22/12/2020.

[17] Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014.

[18] Khoản 13 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014.

[19] Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

[20] Vốn để thực hiện cho việc phát triển nhà ở thương mại được Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định gồm:“Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Vốn huy động; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

[21] Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[22] Điểm c khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[23] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[24] Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.

[25] Điều 371 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[26] Khoản 1 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[27] Tham khảo thêm Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 về “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ” của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

[28] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[29]“Luật Bất động sản Ấn Độ năm 2016”, http://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-15-real-estate-act-2016-obligations-of-promoter-in-case-of-transfer-of-a-real-estate-project-to-a-third-party-section-15-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy cập ngày 22/12/2020.

[30] “Bộ Quy tắc liên bang Hoa Kỳ”, http://www.ecfr.gov/cgi-bin/text-idx?SID&node=pt24.2.401&rgn=div5, truy cập ngày 22/12/2020.

[31] Nam Phong, “Làn sóng ngầm M&A bất động sản đang diễn ra”, https://cafef.vn/lan-song-ngam-ma-bat-dong-san-dang-dien-ra-2020052016214815.chn, truy cập ngày 22/12/2020.

[32] Hà Linh, “Sôi động làn sóng M&A bất động sản”, https://nhipcaudautu.vn/bat-dong-san/soi-dong-lan-song-ma-bat-dong-san-3329904/, truy cập ngày 22/12/2020.

Hoàn thiện pháp luật, chuyển nhượng bất động sản