Trong thời gian ngắn, giá đất ở nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước bỗng nhiên tăng gấp nhiều lần nhờ vào… tin đồn. Dường như, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có được phương thuốc đặc trị bệnh sốt ảo.
Bắt bệnh
Trước thực trạng, chỉ trong thời gian ngắn, thị trường BĐS trở nên sôi động, thậm chí sốt đất đã lan rộng nhiều nơi, trang Batdongsan.com.vn đã lý giải, đó là nhờ lực đẩy cộng hưởng từ nhiều yếu tố như lãi suất huy động của các ngân hàng đang thấp khiến dòng tiền chuyển dịch vào thị trường BĐS với sự tham gia đông đảo nhà đầu tư F0, rồi thông tin quy hoạch tung ra ồ ạt và tăng khung giá đất (một số địa phương tăng 15-30%, có những nơi tới 50%)... Trong vòng xoáy của "thổi giá", nhiều môi giới, trung gian hay người lướt sóng thắng đậm, nhưng cũng có không ít nhà đầu tư đã nếm trái đắng khi "xuống tiền" mua ở những khu vực "sốt ảo".
Cảnh nhộn nhịp mua bán đất tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (Hà Nội). Ảnh: Lê Quân
Ở góc độ quản lý nhà nước, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) chỉ ra, có nhiều nguyên nhân khiến giá đất đầu năm 2021 tại các địa phương tăng 15-20% so 5 năm trước. Trong đó, không loại trừ tình trạng giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính… Giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo.
Là người có nhiều năm kinh nghiệm đối với thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) không bất ngờ trước tình trạng "thổi giá". Tuy nhiên, điều khiến ông trăn trở chính là làm sao tạo dựng được thế hệ những nhà đầu tư hay những người muốn tham gia trị trường đủ thông minh và tỉnh táo. "Bản chất của các cơn sốt ảo là làm lợi cho nhóm "cò mồi", còn người mua sẽ bị "mắc cạn", càng về sau càng thua thiệt vì phải chịu rủi ro từ phần giá trị đất nâng lên cao, vượt quá xa với giá trị thực", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Kê đơn
Có thể thấy rõ, đặc điểm của những "cơn sốt đất ảo" là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Do đó, rõ ràng, thiếu thông tin chính thống về quy hoạch của các địa phương là một trong những nguyên nhân chính gây nên tình trạng sốt đất. Bởi xét cho cùng, quy hoạch vừa là nguyên nhân trực tiếp vừa là cái cớ tạo ra các cơn "sốt đất". Minh bạch các thông tin về quy hoạch là yếu tố quan trọng hàng đầu giúp "hạ sốt".
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, chính quyền các địa phương cần phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai,... bảo đảm thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Mặt khác, Nhà nước cần thiết phải điều chỉnh pháp luật theo hướng số hóa quy hoạch, sản phẩm BĐS, để người dân có thể thuận tiện tra cứu thông tin. Đồng thời, quản lý Sàn giao dịch và môi giới BĐS chặt chẽ, hiệu quả hơn.
Chính vì lẽ đó, mới đây, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương kiểm soát việc tăng giá đất nhằm bảo đảm giá phù hợp điều kiện thực tế phát triển của địa phương. Ngoài ra, các địa phương sẽ phải công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính.
Rõ ràng, minh bạch hóa thông tin từ các cơ quan chức năng là điều kiện quan trọng để ngăn chặn nguy cơ "sốt đất ảo". Giải pháp này hoàn toàn không mới, nhưng muốn trở thành giải pháp hữu hiệu sẽ phải cần tới quyết tâm hành động của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương các cấp. Mới đây Sở Nội vụ TP Hồ Chí Minh đã có tờ trình UBND thành phố về công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030. Trước đây, mỗi khi rộ lên tin Bình Chánh sắp lên quận, mặt bằng giá nhà đất khu vực này lập tức được thiết lập mức mới, trung bình tăng từ 20 - 30% so mức giá cũ. Do đó, bên cạnh các phương pháp cảnh báo, Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong đã yêu cầu Sở Nội vụ báo cáo lại đề án chuyển đổi từ năm huyện sang quận, đồng thời Sở Nội vụ phải hoàn chỉnh đề án sau khi đã được Thường vụ Thành ủy góp ý và Ban Chấp hành cho ý kiến. Sau đó, Sở Nội vụ trình lại cho Ban Cán sự Đảng UBND thành phố xem xét để phê duyệt đề án. Sự cẩn trọng này là cần thiết bởi nếu đưa ra thông tin không khéo sẽ tác động mạnh đến giá đất ở năm huyện ngoại thành, ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS và đời sống người dân.
Ở góc độ quản lý TN&MT, Bộ chủ quản lĩnh vực này cũng đã giao Tổng cục Quản lý đất đai kiểm tra 26 tỉnh, thành phố về việc thực hiện quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Riêng tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Tổng cục Quản lý đất đai sẽ kiểm tra việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý sử dụng đất tại một số dự án, công trình không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng...
"Bong bóng" BĐS năm 2008 đã tạo ra một giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng về niềm tin của người tiêu dùng, đẩy thị trường xuống đáy sâu mà phải mất nhiều năm sau mới có thể hồi phục, khiến nền kinh tế bị ảnh hưởng trầm trọng. Các chuyên gia cho rằng, để ngăn kịch bản trên lặp lại, đòi hỏi sự vào cuộc mạnh mẽ từ các cấp, ngành quản lý, các địa phương để những chính sách mang tính "biệt dược" cho thị trường được triển khai kịp thời. Trong bối cảnh chưa thể sửa đổi ngay được Luật Đất đai 2003 để lấp những lỗ hổng trong quản lý, điều hành thị trường, thì việc minh bạch thông tin từ các cơ quan chức năng, cũng như kịp thời đưa ra những khuyến cáo từ các nguồn chính thống sẽ là những giải pháp khả thi để dập "cơn sốt" đang lan mạnh ở các địa phương và ổn định dài hạn thị trường.
Theo Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh, muốn giảm giá nhà, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.
