Mới đây, Thanh tra Chính phủ vừa có quyết định thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011-2019 của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa thuộc quản lý của các Bộ, ngành như Bộ Công Thương, Bộ Giao thông Vận tải, Uỷ ban quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp…
Thời gian qua, liên tiếp xảy ra các vụ án liên quan vi phạm qui định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nhiều địa phương trên cả nước gây thiệt hại nặng nề tới ngân sách. Đáng báo động là sai phạm có sự tiếp hay hoặc móc nối của cán bộ cùng nhóm lợi ích trục lợi.
Bài viết sau đây Phóng viên Pháp lý giới thiệu tới độc giả những qui định của pháp luật hiện hành về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhận diện một số hành vi sai phạm chủ yếu liên quan đến lĩnh vực này trong thời gian vừa qua.
Ảnh minh họa
Qui định của pháp luật hiện hành về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, thì căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gồm: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Pháp luật cũng qui định rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải dựa trên 3 căn cứ:
Căn cứ thứ nhất là quy hoạch sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch nơi có khu đất chuyển đổi mục đích. Loại đất mà người dân mong muốn chuyển phải nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước. Ví dụ người dân muốn chuyển sang đất ở (đất thổ cư) thì quy hoạch khu vực đó phải là quy hoạch đất ở, khu dân cư, điểm dân cư, đất hỗn hợp trong đó có đất ở.
Căn cứ thứ hai là dựa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thể hiện qua việc UBND cấp huyện triển khai chuyển đổi mục đích sử dụng đất của từng diện tích, thửa đất cụ thể trong năm đó. Thông thường UBND cấp huyện ở các địa phương sẽ thông báo để người dân đăng ký nhu cầu chuyển mục đích của mình trong năm đó hoặc năm tiếp theo để làm cơ sở nắm diện tích chuyển mục đích và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, cá nhân. Do đó người dân cần theo dõi và đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong năm đó hoặc năm tiếp theo…
Và căn cứ thứ ba đó là nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất. Thể hiện trong đơn hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp tới cơ quan có thẩm quyền. Người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất với vị trí bao nhiêu, ở diện tích nào, cần thể hiện trong đơn và hồ sơ của mình.
Đối với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải căn cứ vào Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, theo đó qui định thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo 4 bước:
Đầu tiên là chuẩn bị hồ sơ, theo đó tổ chức, cá nhân có nguyện vọng chuyển đổi mục địch sử dụng đất phải có 3 loại giấy tờ: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,..); và văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản... (nếu có/đối với tổ chức)
Khi đã có đầy đủ các giấy tờ nêu trên, tổ chức, cá nhân cần đến nộp hồ sở tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi cư trú. Và trong trường hợp nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận có nhiệm vụ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung trong thời gian không quá 03 ngày.
Tiếp đến là quá trình xử lý và giải quyết của cơ quan chức năng. Tại đây, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh hồ sơ và thẩm định thực địa, mục đích sử dụng đất. Sau đó trình UBND cấp huyện (cấp tỉnh nếu là tổ chức) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Rồi cơ quan phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp tục chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Và bước cuối cùng là trả kết quả, khi đó phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cá nhân/tổ chức sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với một số mốc thời gian được luật định: không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn. Cần lưu ý rằng, khoảng thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định).
Những sai phạm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất thời gian qua
Thời gian qua, tình trạng sai phạm trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra ở nhiều địa phương. Rất nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp vi phạm được công khai danh tính.
Tại Hà Nội, mới đây nhất, Thanh tra Chính phủ phát hiện ra hàng loạt sai phạm của các cơ quan quản lý thuộc UBND TP. Hà Nội, Bô Xây dựng và chủ đầu tư trong việc đầu tư, xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn HN. Sai phạm về tài chính ở các dự án chuyển mục đích sử dụng đất được phát hiện qua thanh tra lên đến gần 4.000 tỉ đồng.
Cụ thể, theo kết luận thanh tra, Thủ tướng đã có quyết định quy định việc các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất cũ phải di dời được phép hợp tác đầu tư với nhà đầu tư khác để thực hiện dự án. Tuy nhiên UBND thành phố Hà Nội không có văn bản hướng dẫn và quy định cụ thể, nên các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước khi đưa vị trí đất vào hợp tác liên doanh đã xác định giá chưa sát thị trường.
Từ kết quả thanh tra cho thấy một số doanh nghiệp khi lựa chọn nhà đầu tư đưa lợi thế đất để đấu giá đã thu về cho Nhà nước số tiền lớn, như dự án 31 Láng Hạ (514,9 tỉ đồng); dự án 378 Minh Khai (312,9 tỉ đồng)… Một số doanh nghiệp không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư (tự thỏa thuận theo hình thức hỗ trợ) thu được thấp như: dự án số 1 Phùng Chí Kiên; dự án tại 365A Minh Khai; dự án 167 Thụy Khuê; Dự án 47 Nguyễn Tuân…
Còn tại TP. HCM, hàng loạt sai phạm về đất đai, nhất là đất công trên địa bàn TP.HCM đã được Thanh tra Chính phủ điểm mặt đối với hơn 2.054 tỉ đồng, hơn 6 triệu USD và hơn 463.900 m 2 nhà đất.
Điển hình như tại dự án Tầm Nhìn thuộc phường Tân Tạo A, quận Bình Tân do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Khang An. Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, dự án này có diện tích 59.236 m 2, trong đó 54.804 m 2 đất nông nghiệp, nhà đất do các hộ dân quản lý và sử dụng, còn lại 4.432 m 2 là kênh mương do Nhà nước quản lý.
Kết quả thanh tra cho thấy, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Khang An được chuyển mục đích sử dụng toàn bộ 59.236 m2 đất để đầu tư xây dựng khu dân cư khi dự án không có trong kế hoạch sử dụng đất, chuyển đất nông nghiệp để xây dựng khu dân cư, không có tên trong danh mục các dự án có nhu cầu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất 5 năm của TP giai đoạn 2001 - 2005 được Thủ tướng phê duyệt, cho phép khu dân cư sử dụng đất lâu dài nhưng khi được giao đất chủ đầu tư không đăng ký nhu cầu sử dụng đất.
Một dự án khác là chung cư thương mại số 38 đường Kim Biên và 88 đường Gò Công do Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Sài Gòn 5 làm chủ đầu tư với diện tích 1.827 m 2. Hiện nay khu đất này được cho thuê làm bãi giữ xe, kết quả thanh tra cho thấy, UBND TP.HCM chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất và giao cho Công ty cổ phần Phát triển địa ốc 5 làm chủ đầu tư xây dựng chung cư theo quy hoạch không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật.
Còn tại Đà Nẵng, tháng 8/2021 vừa qua Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Quảng Nam đã họp và xem xét, thi hành kỷ luật cảnh cáo 2 đảng viên vi phạm là ông Nguyễn Thế Hùng, Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hội An về việc ký quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng 731,7m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn trái quy định của pháp luật đất đai.
Hay tại Bình Thuận, vào cuối năm 2019, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận quyết định cách tất cả chức vụ trong Đảng đối với ông Đỗ Ngọc Điệp, nguyên Phó Bí thư Thành ủy, nguyên Chủ tịch UBND TP. Phan Thiết về những sai phạm liên quan đến công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch, tùy tiện làm trái quy định, vi phạm pháp Luật Đất đai.... Cùng với đó, tiến hành kỷ luật với ông Trần Hoàng Khôi, Phó Chủ tịch UBND TP. Phan Thiết; ông Phạm Thanh Thái, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và một số cán bộ liên quan đến sai phạm đất đai.
Và còn rất nhiều địa phương trên cả nước có quỹ đất bị chuyển đổi sai mục đích, tư nhân hóa hoặc trên giấy tờ ghi chuyển đổi một kiểu còn thực tế mảnh đất lại sử dụng vì mục đích khác…. Qua đó cho thấy các sai phạm đất đai thời gian qua của các cán bộ quan chức và doanh nghiệp tư nhân đã bòn rút nghiêm trọng đến tài sản nhà nước và nhân dân, gây ra thất thoát, lãng phí vô cùng lớn.
Kiến nghị
Trong thời gian tới đây, để ngăn chặn những trường hợp chuyển đổi đất sai mục đích, rất cần thiết phải nghiên cứu, sửa đổi một số nội dung sau:
Thứ nhất, thực tế cho thấy hệ thống pháp luật đất đai còn nhiều khoảng trống, làm cho việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền thuộc phạm vi công sản không chặt chẽ, dẫn đến thất thoát, nhiều đối tượng sẽ lợi dụng sự kẽ hở của luật pháp nhằm trục lợi, trong đó có cả những cán bộ quản lý. Do vậy cần khẩn trương xem xét sửa đổi, bổ sung những khoảng trống pháp lý hiện có, đồng thời phải nâng cao năng lực của tổ chức phát triển quỹ đất, chuyển sang hình thức doanh nghiệp nhà nước, chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp toàn bộ đất công.
Thứ hai, thể chế quản lý về đất đai chưa phù hợp cơ chế thị trường. UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định cả về hành chính, quy hoạch và tài chính là một thể chế tập trung quyền lực quá lớn, quyền lực chưa được kiểm soát và chứa đựng nhiều rủi ro tiêu cực tham nhũng. Pháp luật hiện hành qui định đất công và bất động sản công thuộc sở hữu toàn dân, song lại trao thẩm quyền quyết định cho một số cán bộ lãnh đạo tại địa phương. Do đó, vô hình chung lại “hợp pháp hóa” trao quyền liên quan đất đai vào tay quan chức địa phương, khi này sẽ rất khó có thể kiểm soát được lợi ích cá nhân có bị chi phối vào công việc chung hay không? Tại các nước phát triển, cơ quan hành chính chỉ quản lý hành chính về đất đai, tài chính và qui hoạch về đất đai do hệ thống khác quản lý.
Thứ ba, cần chú trọng hơn nữa khâu tuyển chọn cán bộ quản lý ngay từ ban đầu cả về năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức, và kiên quyết xử lý nghiêm những cán bộ vi phạm bằng chế tài kỷ luật, cách chức, khai trừ ra khỏi bộ máy chính quyền, xử lý trách nhiệm hình sự, thay vì chỉ “rút kinh nghiệm”.
Thứ tư, Nhà nước cần phải mở cửa cho người dân tham gia giám sát các hoạt động của chính quyền. Việc mở cửa tiếp nhận ý kiến giám sát của người dân thì tự khắc người dân sẽ tham gia giám sát và sẽ phát hiện những sai phạm, ngăn chặn được sớm và hạn chế tối đa thất thoát đất đai rơi vào tay tư nhân.
