PLQL - Thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam đã có bước phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, nhưng pháp luật chưa có những quy định đặc thù đối với bất động sản du lịch. Bài viết này làm rõ thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, qua đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan.
Ảnh minh họa
1. Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam
Là một bộ phận của thị trường bất động sản (BĐS), hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh chung của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thời gian gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, các bộ, ngành liên quan đã ban hành một số quy định nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các loại hình sản phẩm mới, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Theo đó, một số nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về hoạt động kinh doanh BĐS du lịch bao gồm:
Một là, về các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản du lịch. Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, thì chế độ sử dụng đất đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Hai là, về quyền thực hiện và kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch. Với tính chất là công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, BĐS du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Các phương thức kinh doanh được thừa nhận đối với công trình xây dựng là: Bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua. Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh công trình xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS (Điều 10); yêu cầu đối với dự án đầu tư BĐS để kinh doanh (Điều 12); trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS (Điều 13); đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (Điều 14); nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 19); quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh BĐS có sẵn và BĐS trong tương lai (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 58...). Đây là những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng nói chung, trong đó có kinh doanh các sản phẩm BĐS du lịch. Đáng chú ý là theo các quy định này, khách hàng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán[1]; cá nhân nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng BĐS du lịch[2].
Ba là, về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng mua bất động sản du lịch. Việc giao dịch BĐS du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới BĐS du lịch là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ. Đối với quản lý khai thác, kinh doanh, Điều 3 Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) quy định các nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch bao gồm: Tuân thủ pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan; đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch theo quy định tại Điều 49 Luật Du lịch năm 2017; thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật.
Bốn là, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch. Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, khoản 22 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Quy định này được kỳ vọng là giải quyết “điểm nghẽn” về cấp giấy chứng nhận cho BĐS du lịch. Tuy nhiên, với tư cách là văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Môi trường đối với các Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hiệu quả thật sự của quy định này còn cần thời gian kiểm nghiệm qua thực tế áp dụng.
Qua các quy định cơ bản nêu trên, có thể thấy, pháp luật chưa có quy định đặc thù đối với BĐS du lịch. Thực tế thị trường vận hành trên cơ sở vận dụng một số chế định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây có văn bản hướng dẫn dưới dạng thông tư, công văn của các bộ, ngành liên quan. Tuy nhiên, bản thân các thông tư, công văn mới ban hành cũng chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm BDS du lịch đã xuất hiện trên thị trường như nhà phố du lịch (shoptel, shophouse trên đất thương mại, dịch vụ). Các nhà đầu tư và nhiều nhà nghiên cứu đều thống nhất đánh giá Việt Nam còn thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về BĐS du lịch và đây là “một trong những nguyên nhân khiến phân khúc thị trường BĐS này trầm lắng trong những năm gần đây”[3]. Có thể nói, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa hoàn thiện[4], khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của BĐS du lịch[5] hoặc có những vấn đề đã có quy định pháp luật điều chỉnh, tuy nhiên, một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể. Các quy định hiện hành về kinh doanh BĐS nói chung, kinh doanh BĐS du lịch nói riêng cũng chưa có độ thông thoáng, linh hoạt cần thiết trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0 đang tác động mọi mặt đến đời sống kinh tế, xã hội của Việt Nam.
2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về bất động sản du lịch ở Việt Nam
Nhằm giải quyết các tồn tại của thị trường BĐS du lịch hiện nay và đáp ứng sự phát triển của thị trường thời gian sắp tới, việc hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS du lịch là nhu cầu cấp thiết. Trên cơ sở đánh giá các quy định hiện hành liên quan đến BĐS du lịch, tác giả cho rằng, cần ban hành khung pháp lý quy định rõ ràng, bao quát về BĐS du lịch. Trước mắt, tác giả đề xuất một số kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo đà cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.
Thứ nhất, định danh một cách chính thức và quy định cụ thể về bất động sản du lịch, các sản phẩm bất động sản du lịch
Như đã phân tích, với sự phát triển của thị trường BĐS du lịch ngày càng sôi động hiện nay, BĐS du lịch cần được định danh chính thức trong các văn bản pháp luật có hiệu lực cao như luật, nghị định với những quy định cụ thể về “loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và hiệu lực của từng loại giao dịch về các BĐS này”[6]. Theo đó, cần quy định cụ thể BĐS du lịch là một loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản; chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng BĐS du lịch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu BĐS du lịch; mở rộng diện chủ thể được sở hữu BĐS du lịch không chỉ là tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà cả tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch theo hướng thông thoáng, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư; có chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế phù hợp với đặc thù của đầu tư kinh doanh BĐS du lịch (vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…) gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia.
Về các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể, có thể nhận thấy rằng, các tên gọi về BĐS du lịch như condotel, resort villa, shoptel… là những từ ngoại lai, được du nhập nguyên bản từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam và được giới kinh doanh BĐS và khách hàng sử dụng khi giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện chưa chính thức định danh một cách cụ thể về các loại BĐS này. Thực tế cho thấy, các loại BĐS này với đặc điểm và tính năng sử dụng khác nhau cũng sẽ có sự khác biệt về cách thức quản lý, vận hành, kinh doanh và xác lập giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao dịch. Vì vậy, để tạo hành lang pháp lý cho các loại BĐS này được hoạt động một cách chính quy, có định hướng quản lý và kiểm soát của Nhà nước, trước tiên cần phải định danh một cách chính thức các loại BĐS du lịch, làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng. Chẳng hạn, đối với căn hộ du lịch, cần thống nhất bản chất đây vẫn là khách sạn “được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch”[7]. Tương tự như vậy, cần làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thự du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở. Đây là cơ sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lý cho sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với các BĐS này một cách chính thức tại Việt Nam. Ngoài ra, cùng với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, tác giả đề nghị bổ sung nhà phố du lịch (shoptel) vào Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 về các loại cơ sở lưu trú du lịch. Bên cạnh đó, cần bổ sung nhà phố du lịch vào các văn bản hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan tương tự như đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
Thứ hai, xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch bất động sản du lịch
Nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch diễn ra trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, phương thức giao dịch cũng giống như các hàng hóa bất động sản khác trên thị trường đó là thông qua hợp đồng bằng văn bản với các loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại. Quan sát cả hình thức và nội dung của các loại hợp đồng đã và đang ký kết và thực hiện trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, chúng được thiết kế như một hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định. Với các loại giao dịch khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của các chủ thể mua, đi thuê, đi thuê lại cũng rất khác nhau. Vì vậy, để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lý bất ổn cho khách hàng khi ký các hợp đồng đối với các bất động sản này thì sự cần thiết khách quan phải quy định cụ thể mỗi loại bất động sản đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lý lo sợ hiện nay của một số khách hàng ký các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi nhà đầu tư khi ký kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.
Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng. Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản”. Theo tác giả, quy định này chưa cập nhật, chưa linh hoạt trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, chưa tạo thuận lợi cho việc giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ chuỗi khối (blockchain), hình thức hợp đồng thông minh đã được nghiên cứu và ứng dụng bước đầu vì tính tiện dụng, minh bạch, an toàn, linh hoạt và tiết kiệm chi phí nhất là với các giao dịch quốc tế. Theo đó, hợp đồng thông minh là một thỏa thuận giữa hai người dưới dạng mã máy tính[8]. Chúng chạy trên blockchain, được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công cộng và không thể thay đổi. Các giao dịch xảy ra trong hợp đồng thông minh được xử lý bởi blockchain, có nghĩa là chúng có thể được gửi tự động mà không cần bên thứ ba. Với những ưu điểm vượt trội, hợp đồng thông minh chắc chắn sẽ trở thành xu thế của tương lai, được ứng dụng rộng rãi cho các giao dịch, không chỉ trong lĩnh vực tài chính. Vì vậy, đã đến lúc cần có những thay đổi về hình thức hợp đồng cho các giao dịch nói chung và giao dịch BĐS nói riêng theo hướng bổ sung hình thức hợp đồng thông minh bên cạnh hợp đồng bằng văn bản truyền thống.
Thứ ba, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh. Do vậy, cần xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo sự linh hoạt cho quá trình kinh doanh đối với phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.
Thứ tư, bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh bất động sản du lịch
Thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh BĐS du lịch cho khách hàng. Có nhiều nguyên nhân được đưa ra như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết… Bất luận vì lý do gì thì khách hàng vẫn là người thiệt thòi và chưa có cơ chế nào đủ mạnh để tự bảo vệ mình. Mặc dù về nguyên tắc, thỏa thuận về mức lợi nhuận là thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm pháp luật nhưng nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng, theo tác giả, cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Theo tác giả, có thể nghiên cứu quy định về mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư; quy định các bên có quyền thỏa thuận (mà không phải là quy định bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư... Có thể nghiên cứu quy định tương tự như bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mô hình bảo hiểm BĐS ở một số quốc gia, tức là hãng bảo hiểm đứng ra bảo lãnh cho khách hàng về các rủi ro liên quan đến tài sản bất động sản của họ khi xảy ra kiện tụng, tranh chấp[9], nhưng tất cả đều trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên.
Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài
Với những ưu thế về cảnh quan thiên nhiên, nền văn hóa đa dạng, sự ổn định chính trị, những khởi sắc về kinh tế - xã hội, Việt Nam đang là điểm đến du lịch, làm việc, sinh sống mà nhiều người nước ngoài lựa chọn. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, tác giả đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:
(i) Quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu BĐS của người nước ngoài. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình BĐS khác như BĐS du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Do đó, tác giả đề xuất sửa đổi quy định về quyền được mua BĐS du lịch của người nước ngoài. Theo đó, thay vì xác định người nước ngoài được mua những loại BĐS nào nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại BĐS mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: BĐS tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; BĐS có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình BĐS có giá trị cao). Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư BĐS tại Việt Nam đã xác định được những loại BĐS nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại BĐS khác được phép.
(ii) Xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan đều có chính sách thu hút người nước ngoài mua BĐS và trên cơ sở đó có thể cư trú dài hạn tại nước sở tại. Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H), Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018[10]. Ở Thái Lan, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 03 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 01 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình tương tự như vậy, với các điều kiện thông thoáng hơn, là một định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam.
(iii) Sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu BĐS của người nước ngoài. Mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất”, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013. Tác giả đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
(iv) Cùng với quy định về ưu đãi, thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch, cần có các quy định bảo đảm an toàn cho người nước ngoài đồng thời với việc kiểm soát hoạt động của họ một cách chặt chẽ. Theo đó, có thể xây dựng một chương trình Quốc gia để giao quyền cho các địa phương, có nghĩa là các địa phương cần có chính sách với người nước ngoài nhập cư, cư trú theo hướng vừa có thể theo dõi và quản lý được, nhưng không khống chế tự do, vì đối với người nước ngoài, đặc biệt là người đến từ các nước châu Âu thì vấn đề nhân quyền đối với họ rất quan trọng[11].
Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển BĐS du lịch. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của BĐS du lịch, góp phần xây dựng Việt Nam hùng cường.
ThS. Đoàn Văn Bình
Phó Chủ tịch Hiêp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO
[1]. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chuyển nhượng hợp đồng chỉ áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 59); hợp đồng thuê mua công trình xây dựng (Điều 34).
[2]. Theo khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.
[3]. Nguyễn Quang Tuyến (2019), Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế ở Việt Nam hiện nay, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam – Những vấn đề đương đại, Nxb. Tư pháp, tr. 800.
[4]. Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường BĐS nghỉ dưỡng và những vấn đề đặt ra hiện nay, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hien-nay-136229.html, truy cập ngày 08/8/2019.
[5]. Diệu Thiện, Hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng, http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/kinh-doanh/2019-06-22/hoan-thien-khung-phap-ly-cho-bat-dong-san-nghi-duong-72985.aspx, truy cập ngày 09/8/2019.
[6]. Nguyễn Thị Nga, Hoàng Việt Trung (2019), Pháp luật kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, Sách chuyên khảo, Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, Nxb. Chính trị Quốc gia Sự thật, tr. 1063.
[7]. Nguyễn Thị Dung (2019), Tổng quan pháp luật Việt Nam về bất động sản và các loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh, Kỷ yếu Hội thảo Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình bất động sản mới ở Việt Nam hiện nay, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 17.
[8]. https://vn.bitdegree.org/huong-dan/smart-contract-la-gi/.
[9]. http://reatimes.vn/second-home-tui-ba-gang-hung-tien-tu-xuat-khau-tai-cho-20200429160800872.html
[10]. mm2h.gov.my.
[11]. Ngọc Nữ - Hà Thư (2020), Second-home, túi ba gang hứng tiền từ xuất khẩu tại chỗ, http://reatimes.vn/second-home-tui-ba-gang-hung-tien-tu-xuat-khau-tai-cho-20200429160800872.html.
