Thời gian gần đây, hàng loạt các vụ án liên quan đến sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai được phanh phui, xử lý. Đặc biệt, liên quan đến các vụ án này, nhiều cán bộ lãnh đạo các tỉnh thành bị xử lý kỷ luật, khởi tố bắt giam.
Nghiên cứu những chiêu thức, thủ đoạn , hành vi phạm tội của các bị can, bị cáo trong các vụ án này, phần nào có thể thấy rõ những lỗ hổng của Luật Đất đai đang hàng ngày, hàng giờ vô tình tiếp tay cho tiêu cực, tham nhũng. Từ đó, có thể thấy nhu cầu bức thiết của cuộc sống đòi hỏi phải khẩn trương sửa đổi Luật Đất đai. Và sau đây là những vấn đề cốt lõi cần tập trung sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai.
Hàng loạt quan chức sa lầy trong các vụ án liên quan đến đất
Điển hình mới đây, Công an tỉnh Khánh Hòa vừa ra quyết định khởi tố vụ án vi phạm các quy định về quản lý đất đai, liên quan đến việc giao “đất vàng” ở Nha Trang cho doanh nghiệp tại Trường Chính trị Khánh Hòa để làm dự án BT. Được biết, đây là một trong số những vụ án mà Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa tiếp nhận, tiến hành điều tra, liên quan đến sai phạm trong việc giao “đất vàng” ở Nha Trang cho doanh nghiệp để làm dự án BT.
Nhu cầu bức thiết của cuộc sống đòi hỏi cần khẩn trương sửa đổi bổ sung Luật Đất đai.
Trước đó, theo kết luận của Thanh tra Chính phủ cuối năm 2020, từ tháng 1/2010 đến tháng 6/2017, tại tỉnh Khánh Hòa có 35 dự án sai phạm. Trong đó, rất nhiều dự án có đất nằm ở những khu vực trung tâm thành phố Nha Trang, vị trí đắc địa và phần lớn đều sử dụng đất công không thông qua đấu giá với nhiều hình thức khác nhau. Cũng trong giai đoạn này, thông qua cổ phần hóa, liên doanh, liên kết, nhiều khu đất do các doanh nghiệp Nhà nước đang sử dụng lần lượt về tay doanh nghiệp tư.
Liên quan đến những sai phạm nói trên, hàng loạt cán bộ lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà đã bị xử lý kỷ luật bằng nhiều hình thức. Trong đó, cac ông Nguyễn Chiến Thắng, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, ông Lê Đức Vinh, Chủ tịch UBND tỉnh và ông Đào Công Thiên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh đã bị kỷ luật bằng hình thức cách hết chức vụ.
Vụ án 43ha đất vàng ở Bình Dương, diễn biến mới nhất vào ngày 27/2 vừa qua, Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố, bắt tạm giam ông Lê Văn Trang – nguyên là Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Bình Dương, ông Võ Thanh Bình – nguyên Cục phó và Nguyễn Thái Thanh – Phó trưởng phòng Quản lý hộ kinh doanh cá nhân và thu khác, Cục Thuế tỉnh Bình Dương để điều tra về hành vi “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí” theo điều 219 Bộ luật Hình sự.
Cho đến nay, Cơ quan Công an đã khởi tố 10 bị can về hành vi “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” và hiện vụ án vẫn đang tiếp tục được mở rộng điều tra.
Tại TP.HCM, tháng 11/2018, Cơ quan CSĐT Bộ Công an khởi tố vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí xảy ra tại Tổng công ty Bia rượu nước giải khát Sài gòn (Sabeco). Đặc biệt, liên quan đến vụ án này, có hàng loạt quan chức lãnh đạo cơ quan từ địa phương đến trung ương bị khởi tố và bắt giam.
Theo đó, ông Vũ Huy Hoàng (cựu Bộ trưởng Bộ Công thương), bà Hồ Thị Kim Thoa (cựu Thứ trưởng Bộ Công thương hiện đang bị truy nã), ông Phan Chí Dũng (cựu Vụ trưởng Vụ công nghiệp nhẹ Bộ Công thương) bị đề khởi tố về tội Vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí.
Các bị can khác trực thuộc UBND Thành phố Hồ Chí Minh và các sở, ban, ngành gồm: Nguyễn Hữu Tín (cựu Phó Chủ tịch UBND), Đào Anh Kiệt (cựu Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường), Trương Văn Út (cựu Phó trưởng Phòng Quản lý đất, Sở Tài nguyên – Môi trường), Lê Văn Thanh (cựu Phó chánh Văn phòng UBND), Nguyễn Thanh Chương (cựu Trưởng Phòng Đô thị, Văn phòng UBND), Nguyễn Lan Châu (cựu chuyên viên Phòng Quản lý đất Sở Tài nguyên – Môi trường), Lâm Nguyên Khôi (cựu Phó Giám đốc Sở Kế hoạch – Đầu tư), Nguyễn Quang Minh (cựu Trưởng phòng Hạ tầng Sở Kế hoạch – Đầu tư) bị khởi tố về tội Vi phạm các quy định về quản lý đất đai.
Cũng tại TP HCM, liên quan đến vụ án cho thuê, giao “đất vàng” số 8 – 12 Lê Duẩn, Q.1, ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh và một số cán bộ thuộc cấp Sở của thành phố đã bị truy về tội Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí, vừa bị TAND TP.HCM tuyên xử (20/9), trong đó ông Tài bị kết án 8 năm tù.
Trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn, ông Trần Vĩnh Tuyến – đương kim Phó Chủ tịch UBND TPHCM vướng vòng lao lý vì liên quan đến việc chuyển nhượng trái phép dự án Khu dân cư Phước Long B, quận 9 có quy mô hơn 3,6 ha…
Trên đây chỉ là một vài ví dụ trong số hàng loạt vụ sai phạm về quản lý đất đai trên phạm vi cả nước trong thời gian gần đây. Nhưng đều cho thấy, đất đai như miếng mồi ngon để những chiếc vòi bạch tuộc tham nhũng bám lấy.
Nhận diện những lỗ hổng Luật Đất đai
Nghiên cứu từ những vụ án này có thể nhận thấy những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật đang có những lỗ hỗng lớn vô tình tiếp tay cho các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác.
Những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai công sản khiến hàng loạt lãnh đạo quan chức nhiều tỉnh thành và cả cấp Bộ bị khởi tố.
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 quy định, nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Như vậy việc quyết định quyền sử dụng đất (là một quyền tài sản) bằng một quyết định hành chính, do một người là đại diện cơ quan hành chính nhà nước ban hành. Quy định như vậy có thể tạo ra cơ chế xin – cho, dễ nảy sinh tham nhũng.
Thứ hai, Luật Đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất. Đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.
Biểu hiện cụ thể của nó là những sai phạm của các quan chức trong việc ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không qua đấu giá đấu thầu, gây thất thoát, lãng phí tài nguyên, tài sản và ngân sách Nhà nước.
Chính những lỗ hổng nêu trên đã tiếp tay cho các đối tượng liều lĩnh giao khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, TP.HCM cho Sabeco Pearl và được hưởng ưu đãi thuê đất tới 50 năm trả tiền 1 lần; hay khu đất “vàng” rộng gần 5.000 m2, nằm tại số 8 – 12 Lê Duẩn, Quận 1 (TP.HCM) giao cho Công ty CP đầu tư Lavenue để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Điển hình như trong vụ vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí xảy ra tại Sabeco, khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng (quận 1, TPHCM) được sắp xếp giao cho Tổng công ty Sabeco (là DNNN thuộc Bộ Công Thương, vốn nhà nước chiếm 89,59%) để quản lý, sử dụng, đầu tư, xây dựng khách sạn 6 sao… và không được thành lập pháp nhân mới. Tuy nhiên ông Vũ Huy Hoàng vẫn chấp thuận chủ trương, chỉ đạo để bộ phận quản lý vốn nhà nước tại Sabeco triển khai thực hiện việc liên doanh, liên kết thành lập Công ty Sabeco Pearl trái với quy định.
Căn cứ ý kiến phê duyệt, chỉ đạo của ông Vũ Huy Hoàng, bà Hồ Thị Kim Thoa, ông Phan Đăng Tuất (Chủ tịch hội đồng quản trị) ký công văn số 374 kèm theo các văn bản chấp thuận của Bộ Công Thương đề nghị UBND TPHCM chấp thuận cho Sabeco Pearl được làm chủ đầu tư dự án, thực hiện nghĩa vụ tài chính và chuyển quyền sử dụng đất từ Tổng công ty Sabeco sang Công ty Sabeco Pearl.
Từ đó các sở, ngành thuộc UBND TPHCM tham mưu cho bị can Nguyễn Hữu Tín ký ban hành quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất trái các quy định pháp luật.
Thứ ba, để tạo điều kiện cho những cá nhân, doanh nghiệp có thể tiếp cận và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Đặc biệt những cá nhân, doanh nghiệp có quỹ đất nhưng không có tài chính có thể kết hợp với những cá nhân doanh nghiệp có nguồn tài chính dồi dào nhưng lại không có quỹ đất cùng nhau phát triển sản xuất kinh doanh, gia tăng giá trị sử dụng nguồn lực đất đai. Luật đất đai cho phép sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn kinh doanh.
Khoản 3 Điều 10, Luật Đất đai quy định: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Đồng thời, khoản 1 điều 99 cũng quy định rõ, người nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, tài sản là quyền sử dụng đất có thể dùng để góp vốn vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đó được chuyển từ người góp vốn sang cho doanh nghiệp và trở thành tài sản của doanh nghiệp, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đây lại chính là kẽ hở rất lớn để nhóm lợi ích biến đất công về tay của tư nhân với giá rẻ mạt, với chiêu thức phổ biến là qua con đường góp vốn thành lập những doanh nghiệp liên doanh công – tư, rồi thoái vốn bằng cách chuyển nhượng cổ phần.
Điều này có thể thấy rõ trong các vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí”. Điển hình như trong vụ đất vàng 8-12 Lê Duẩn. Theo đó, khu đất 8-12 Lê Duẩn (quận 1, TPHCM) cũng khiến một phó chủ tịch UBND TPHCM khác là ông Nguyễn Thành Tài bị khởi tố. Khu đất này được xác lập sở hữu Nhà nước vào năm 1994 và giao cho Công ty Quản lý kinh doanh nhà ký hợp đồng cho bốn công ty của Bộ Công Thương thuê đất, trả tiền hằng năm.
Năm 2008, UBND TPHCM ra quyết định thu hồi nhà đất số 8-12 Lê Duẩn để thực hiện dự án xây dựng khách sạn cao cấp. Tuy nhiên, bốn doanh nghiệp này nợ tiền thuê, không chịu dời đi và có nhiều văn bản kiến nghị UBND, Thành ủy TPHCM và Bộ Công Thương đề nghị được tạo điều kiện mua chỉ định hoặc tham gia thực hiện dự án.
Dù kiến nghị nói trên không được UBND TPHCM đồng ý nhưng ông Nguyễn Thành Tài vẫn ký công văn chấp thuận chủ trương cho Công ty Quản lý kinh doanh nhà làm chủ đầu tư dự án và liên doanh (góp 50% vốn điều lệ), liên kết với bốn công ty đang thuê (góp 50%).
Tiếp đó, Công ty Quản lý kinh doanh nhà có công văn gửi UBND TP đề xuất cho sự hình thành tư cách pháp nhân mới (sau này là Công ty Lavenue) theo hình thức công ty cổ phần. Trong pháp nhân mới này bắt đầu xuất hiện thêm các nhà đầu tư mới với sự chấp thuận của ông Nguyễn Thành Tài. Trong đó, công ty Hoa Tháng Năm tham gia góp cùng Công ty Quản lý Kinh doanh nhà 30% vốn điều lệ; bốn công ty thuộc Bộ Công Thương bán lại 50% còn lại cho công ty Kinh Đô để cấn nợ.
Như vậy, Công ty Lavenue có tỷ lệ sở hữu cổ phần của Công ty Quản lý kinh doanh nhà 20%, Công ty Kinh Đô 50%, Công ty Hoa Tháng Năm 30%. Phần vốn góp của tư nhân đã chiếm đa số (80%) trong cơ cấu sở hữu này. Và cũng từ đây, dự án khách sạn cao cấp tại khu đất 8-12 Lê Duẩn chính thức rơi vào tay tư nhân.
Với chiêu thức này, đối tượng lợi dụng doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất dồi dào thường bắt tay cùng doanh nghiệp tư nhân để thành lập những doanh nghiệp liên doanh (pháp nhân mới) với vốn góp là những khu đất vàng được nhà nước giao quản lý, khai thác và sử dụng. Đồng thời tận dụng chủ trương cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước đất công dần ra khỏi doanh nghiệp nhà nước bằng con đường chuyển nhượng cổ phần lòng vòng về tay tư nhân. Như trong vụ 43ha đất Bình Dương; vụ Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn; vụ Sabeco…
Khu “đất vàng” số 1 Trần Hưng Đạo, TP Nha Trang vốn là đất cơ quan Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa, nay đã thành trung tâm thương mại, nhà ở, khách sạn của doanh nghiệp.
Thứ tư, quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất để thực hiện dự án đặc biệt đối với các dự án BT cũng không hợp lý, không cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai.
Luật Đất đai năm 2013 chỉ có khoản 3 Điều 155 quy định về việc Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra không có quy định cụ thể nào về đất đai, loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thi hành chi tiết Luật Đất đai có riêng Điều 54 quy định về đất thực hiện dự án BT và BOT. Tuy nhiên, Nghị định này cũng chỉ quy định về việc nhà nước giao đất và chuyển giao đất, không hề có quy định gì về loại đất đem đổi và xác định giá trị đất đai đem đổi.
Như vậy, đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn về dự án BT tại Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn Luật này, trong khi nhiều văn bản khác về BT lại quy chiếu về việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng khiến việc thanh toán dự án bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Chính điều này dẫn đến những sai phạm nghiêm trọng trong việc giao “đất vàng” ở Nha Trang cho doanh nghiệp để làm dự án BT.
Thứ năm, nhiều quy định pháp luật về định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa phù hợp thực tế. Theo đó, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (điểm c, khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.
Đáng lưu ý, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”…
Những vấn đề cốt lõi cần sửa đối với Luật Đất đai
Từ thực tế nghiên cứu các đại án liên quan đến đất đai cho thấy, rất khó để ngăn ngừa hành vi tương tự xảy ra trong tương lai, nếu như không bịt được lỗ hổng của pháp luật. Điều này đặt ra nhu cầu bức thiết cần phải sửa đổi Luật Đất đai để bịt các lỗ hổng như đã phân tích ở trên. Theo chúng tôi, để bít được những lỗ hổng này thì việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai cần tập trung vào những vấn đề cốt lõi sau:
1. Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và hình thức chỉ định; chuyển mục đích sử dụng đất nhằm… để đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật nói chung, sự đồng bộ, thống nhất giữa Luật đất đai với các luật liên quan như Luật quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở….
2. Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc chuyển dịch đất đai như thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi để người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai để tổ chức sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội nhưng đồng thời ngăn chặn được nhóm lợi ích lợi dụng để biến đất công thành tư.
3. Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai, giá đất nhằm một mặt giải quyết những ách tắc trong tổ chức thực hiện mặt khác khắc phục tình trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai…
